Стоимость воспроизводства и замещения. Полная стоимость воспроизводства и замещения Стоимость инженерного оборудования
Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложен ный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12146.
Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12133.
Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации эконо мической ситуации и формирования соответствующих рыночных струк тур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости яв ляются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.
42) В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
(Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводит ся в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ11260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)
К прямым затратам относятся:
Стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
Заработная плата рабочих;
Стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерш сетей;
Стоимость коммунальных услуг;
Стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
Стоимость инвестиций в землю;
Гонорары проектно-сметным организациям;
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. (Полный перечень накладных расходов и порядок расчета приводятся в Методических рекомендациях по расчету величины на кладных расходов при определении пон мости строительной продукции, разработанных ЦНИИЭУС Минстроя России. – М 1992.)
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
Рассмотрим общую структуру затрат при расчете стоимости воспроизводства (стоимости замещения)
Строительномонтажные работы
1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации. н ормативными материалами и на основе данных предприятий ото вой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки
1.2. Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно; процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе
1.3. Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.
1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей
ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ
1.5. Накладные расходы
ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА
1.6. Прибыль подрядчика
ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительномонтажных работ)
Стоимость инженерного оборудования
Косвенные затраты инвестора
3.1. Инвестиции в землю
3.2. Оплата услуг проектносметных организаций
3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта
3.5. Прочие затраты
3.6. Налоги
ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО
43) расчет затрат на воспроизводство и замещение зданий и сооружений с использованием УПВС, УПВС ВР, Ко-Инвест
В соответствии с ФСО-1 «Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Алгоритм определения рыночной стоимости объекта недвижимости (Сон) затратным подходом можно представить в виде формулы:
где: Сзу – рыночная стоимость земельного участка; ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений на участке; ПРинв - прибыль инвестора; НИ – накопленный износ.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.
1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты
2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Применение затратного подхода ограничено условиями:
Если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.
Если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.
Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
Определение полной восстановительной стоимости строений Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции. Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает нестационарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствием данной особенности является сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции. В среднем, крупные объекты создаются от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.
Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций: инвесторы; подрядчики; проектировщики; поставщики строительных материалов и оборудования; банки; посредники и прочие.
Процесс создания продукции капитального строительства можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содержанием проводимых работ и составом участников.
Стадии строительного производства
Фаза строительства Содержание
1. Технико-экономическое обоснование Обоснование необходимости и экономической целесообразности строительства, принятие инвестиционного решения.
2. Планирование, заключение договоров Распределение капитальных вложений по годам строительства, определение состава участников, заключение договоров, принятие решения по источникам финансирования
3. Строительное производство Ведение строительных и монтажных работ
4. Ввод объекта в эксплуатацию Подписание акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию
5. Освоение проектной мощности Выведение объекта на проектные параметры по объему производства в натуральном выражении, рентабельности, качеству, производительности труда.
6. Эксплуатационная фаза Процесс эксплуатации - производство продукции и оказание услуг
Сметная стоимость строительства - это величина затрат, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства:
Проект и рабочая документация (РД);
Действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а
также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
Отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения
центральных и других органов государственного управления.
Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.
Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
Строительные работы;
Работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
Затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
Прочие затраты.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:
1) подготовка территории строительства;
2) основные объекты строительства;
3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;
4) объекты транспортного хозяйства и связи;
5) объекты энергетического хозяйства;
6) наружные сети и сооружения;
7) благоустройство территории строительства;
8) временные здания и сооружения;
9) прочие работы и затраты;
11) подготовка эксплуатационных кадров;
12) проектные и изыскательские работы.
Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование строительных норм и правил (СНиП, - часть 4) и других сметных нормативных документов. Указанные сметные нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ и их стоимости.
Методы определения полной восстановительной стоимости. В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:
Метод сравнительной единицы;
Метод разбивки по компонентам;
Метод количественного обследования.
Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.
Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).
Для определения стоимости воспроизводства используются различные укрупненные нормативы, к которым следует отнести:
Укрупненные сметные нормы на конструкции и виды работ;
Укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ;
Показатели восстановительной стоимости конструктивных элементов;
Укрупненные стоимостные показатели по видам работ.
Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы. Нормативной базой дореформенного периода являются:
Нормативы удельных капитальных вложений (НУКВ);
Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС);
Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС);
Прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРСЗ);
Укрупненные сметные нормы по зданиям и сооружениям в целом (УСН).
Наиболее часто в практической оценке используются сборники УПВС. УПВС представлены 37-ю сборниками. Сборники разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР в начале 70-х годов. Показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных 1 января 1969 года, и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема здания, 1 км трубопровода и т.д.
Формула для расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) с применением сборников УПВС (базовый год - 1969) может быть представлена в следующем общем виде:
где: Cупвс - показатель затрат на строительство 1 куб.м (кв.м, пог.м и т.д.) аналога, приведенный в сборниках УПВС; Ктер - поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе и территориальном поясе аналога и оцениваемого объекта; Ккап - поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта; Коб - поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта; Куд - поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта; Ксэу - поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта; N - строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта; К0 - коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки (в зависимости от базового года).
В восстановительную стоимость УПВС включены: прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.
Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.
Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
В частности коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки (К0) рассчитывается по формулам
К0 = И69-84 ∙ К69-84 ∙ И84-2ХХХили (9.3 а)
К0 = И69-84 ∙ К69-84 ∙ И84-91 ∙ К84-91 ∙ И91-2ХХХ(9.3 б)
И69-84 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР № 94);
К69-84 - территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР № 94);
И84-91 - индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР № 14-Д, № 15-148/6 и № 15-149/6);
К84-91 - территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР № 14-Д, № 15-148/6 и № 15-149/6);
И84-2ХХХ - индекс изменения стоимости строительства за период с 1984 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки (КО-Инвест);
И91-2ХХХ - индекс изменения стоимости строительства за период с 1991 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки (КО-Инвест).
44)подходы к определению предпринимательской прибыли при определении стоимости объекта затратным подходом
На практике применения затратного подхода в оценке стоимости объектов недвижимости основные трудности возникают при расчете «прибыли предпринимателя» (инвестора) и стоимости земельного участка. Результат, полученный при применении затратного подхода, во многом зависит от правильности и точности расчета этих двух составляющих стоимости.
По определению стоимости земли разработано много методических рекомендаций и положений, позволяющих с допустимой степенью точности определить ее рыночную стоимость . Сложнее обстоит дело с коэффициентом, который мы называем «прибылью предпринимателя» (см. сноску к названию статьи). До сих пор у оценщиков не сложилось общего мнения о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки, его зависимости от влияния внешних факторов, методах расчета, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков) методик, определяющих алгоритм расчета этого параметра.
По этой причине результат расчета стоимости недвижимости затратным подходом часто дает искаженное значение результата и сильно зависит от субъективного мнения и опыта оценщика. Однако использование затратного подхода необходимо, особенно в случаях массовой оценки объектов недвижимости как основных средств предприятий. Здесь для расчета стоимости в большинстве случаев возможно использование методов только затратного подхода, поскольку сравнительный и доходный подходы неприменимы из-за отсутствия либо базы сравнения (в случае применения методов сравнительного подхода), либо возможности определить доходность объекта в силу специфики его назначения (при использовании доходного подхода).
Попробуем разобраться с истинным смыслом параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и возможными вариантами расчета этого коэффициента.
На сегодняшний день существует достаточно много мнений и попыток представить алгоритм и методики расчета «прибыли предпринимателя». Все они одинаково трактуют понятие «прибыли предпринимателя» (инвестора, девелопера) как вознаграждения, которое инвестор рассчитывает получить от вложения своего капитала с учетом всех возникающих при этом рисков . Заметим, что данное определение больше соответствует классическому пониманию прибыли предпринимателя, используемому при оценке инвестиционных проектов, где одним из показателей эффективности проекта как раз и является прибыль предпринимателя (инвестора, девелопера).
Попробуем показать кардинальное отличие понятия прибыли предпринимателя (инвестора, девелопера) при реализации инвестиционных проектов строительства от «прибыли предпринимателя», которую мы должны будем (согласно проекту ФСО № 6 «Оценка стоимости недвижимого имущества») использовать при расчете затратным подходом оценки.
Вернемся к истокам теории оценочной деятельности. Генри С. Харрисон в своем учебном пособии «Оценка недвижимости» дает очень аккуратное определение параметра «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Он не называет этот параметр напрямую - «прибыль предпринимателя», а говорит, что это «некоторые суммы, которые следует прибавлять к прямым и косвенным издержкам, чтобы отразить предпринимательскую прибыль». И далее, не совсем уверенно и не утверждая, пишет, что «этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика», не приводя при этом никаких схем и методов расчета этого параметра.
Более близко к экономическому смыслу понятия «прибыли предпринимателя» подошел С. В. Грибовский, определив «прибыль предпринимателя», как «разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражающую рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» .
Родоначальник питерской школы оценки Е. И. Тарасевич также правильно, на наш взгляд, определяет экономический смысл используемого в затратном подходе параметра, говоря, что «…прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации», но при этом далее дает определение «прибыли предпринимателя», используемое в затратном подходе, как «установленной рынком цифры, отражающей сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект ». Заметим, что строительный проект никак не связан с рыночной стоимостью недвижимого имущества!
Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно рассчитывать как разность всех затрат и полученных доходов. Основой для расчета «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула
РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам);
ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;
Дк, Д0 - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);
t
Эта формула больше напоминает расчет накопленного дисконтированного денежного потока (NPV ) при оценке инвестиционных проектов, или чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД),
ЧТСД = (ПД – ПР),
ПД - приведенная (дисконтированная) сумма доходов по проекту;
ПР - приведенная (дисконтированная) сумма расходов по проекту.
Но ведь в классическом понимании при анализе инвестиционных проектов, где этот показатель и применяется, прибыль предпринимателя не является накопленным дисконтированным денежным потоком (NPV )!
В других моделях «прибыль предпринимателя» сравнивается по определению со ставкой дисконтирования и расчет проводится по аналогичным формулам для определения ставки дисконтирования методом кумулятивного суммирования исходя из принципа, чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:
ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
Суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
R безриск - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).
Наиболее близко к пониманию настоящего смысла параметра «прибыль предпринимателя» и его расчету в затратном подходе оценки, на наш взгляд, подошел автор статьи , предлагающий трактовать «прибыль предпринимателя» как разность между рыночной стоимостью объекта недвижимости в новом состоянии (непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию) и затрат, понесенных при приобретении земельного участка и возведении основного улучшения, используя технику остатка и расчетную формулу
K ПП - коэффициент прибыли предпринимателя;
P пр - цена предложения;
С ЗУ - рыночная стоимость прав на земельный участок;
С СС - затраты на строительство объекта;
С ЭС - затраты на технологическое присоединение к электрическим сетям.
Расчет прибыли предпринимателя оцениваемого объекта в предлагаемой методике проводится по расчету прибыли предпринимателя сходного по назначению аналога или нескольких аналогов с корректировкой по соотношению рыночной стоимости объекта-аналога, стоимости земли и прибыли предпринимателя объекта оценки и объекта-аналога:
Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 1;
Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2;
Отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;
Отношение стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;
Вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно.
На наш взгляд, это достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоемкий механизм расчета объектов недвижимости затратным подходом.
На основе анализа вышеприведенных методик ясно, что смысл понятия прибыли предпринимателя по классическому определению у всех авторов одинаков, но нет понимания места параметра под названием «прибыль предпринимателя» в расчетной схеме затратного подхода оценки. Всем понятно, что должен быть какой-то дополнительный параметр, «дотягивающий» стоимость воспроизводства и стоимость земельного участка до уровня рыночной стоимости. Но как его найти, от чего он действительно должен зависеть, как его правильно назвать? Эти вопросы создают неопределенность и разницу во мнениях оценщиков.
Совершенно замечательную статью по этой теме на портале «Вестник оценщика APPRAISER RU» опубликовал заместитель председателя Экспертного совета НП СОО «Сибирь», С. П. Коростелев. В ней автор проводит подробный исторический экскурс о возникновении понятия «прибыль предпринимателя» в практике оценочной деятельности и призывает всех оценщиков и законодательные организации, связанные с оценкой, задуматься над экономическим смыслом применения коэффициента под названием «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки. Автор аргументировано заявляет, что «включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано».
Расчет прибыли предпринимателя (ПП) представляет собой установленный рынком процент, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной ситуации. Принимается во внимание мировая практика расчета предпринимательского дохода, величина которого может составлять в среднем 15 % затрат на строительство. В России данный показатель несколько выше, так как внешняя среда объекта оценки имеет более рисковый характер и поэтому целесообразно величину предпринимательского дохода принимать с учетом мнения специалистов, работающих на конкретном сегменте рынка недвижимости (в значительном количестве случаев в пределах 30 %) или рассчитывать с применением коэффициента капитализации для зданий и сооружений по формуле (3.10).
Расчет прибыли предпринимателя может быть выполнен по формуле
где t – нормативная продолжительность строительства, год (СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Часть II.); – доля авансового платежа, %; – стоимость продажи 1 м 2 на вторичном рынке;
– стоимость строительства 1 м 2 без прибыли предпринимателя, с учетом НДС, определяемая отношением полной восстановительной стоимости объекта оценки без ПП с учетом НДС и площади оцениваемого здания; k – годовая норма отдачи, которая должна обеспечивать не только возмещение стоимости здания, но и ряд рисков, поэтому целесообразно при расчете прибыли предпринимателя приравнять этот показатель к ставке капитализации по объекту оценки () .Индекс прибыли предпринимателя () определяется по формуле 
.
45). Прибыль ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ
Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).
Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.
Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):
РС i - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;
СС i - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);
Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);
t - текущее время осуществления проекта.
Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.
Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.
ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).
Расчет прибыли застройщика
В условиях сбалансированного и организованного рынка с его огромным массивом статистических данных, обеспечивающим надежное сравнение проектов, оценщики формируют мнение о стандартной норме прибыли застройщика путем сравнения рыночной стоимости законченных объектов с затратами на их строительство. Зная строительные и иные издержки по созданию новых объектов недвижимости и имея возможность определить потребительскую стоимость таких объектов на рынке, используя сравнительный или доходный подходы, достаточно просто рассчитать долю прибыли, остающуюся в распоряжении застройщика.
В то же время эксперты-оценщики обращаются к застройщикам за информацией о минимально допустимом для них уровне прибыли, который обычно выражается в процентах от общей стоимости объекта. В условиях рынка это значение обязательно изменится, т. к. изменятся риски, связанные с созданием конкретного объекта, и объемы работ. Для того чтобы правильно рассчитать стоимость объекта с помощью затратного подхода, оценщики должны быть постоянно в курсе таких изменений и оценивать их последствия с точки зрения нормы прибыли застройщика по конкретному проекту.
В России, где зачастую застройщики имеют самое смутное представление о том, какой будет их прибыль по большинству проектов (просто ожидают, что она будет большой), определить этот компонент гораздо сложнее. Поэтому, если выделение минимального поощрительного вознаграждения из сверхприбыли застройщика представляется слишком сложной задачей, не стоит отчаиваться. Просто нужно использовать разницу (стандартную для сравнимых объектов в рассматриваемом сегменте рынка) между полной стоимостью замещения и общей расчетной стоимостью объекта, в результате вы получите надежный показатель прибыли застройщика, т. е. по крайней мере определитесь с этим компонентом при расчете стоимости с помощью затратного подхода.
Стоимость воспроизводства улучшений определяется в 2 этапа. На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства). На втором – величина накопленного износа.
3.1. Определение стоимости строительства.
Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:
1) Выбор объекта-аналога.
По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:
Назначение здания;
Общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
Характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
Расчетный объем.
2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С 69 таб) непосредственно по таблице УПВС.
3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:
где k i - поправочные коэффициенты на следующие факторы:
Месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);
Отличия по типам основных несущих конструкций;
Расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).
4)Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимости в ценах 1969 г.
ПВС 69 = С 69 ´V,
где V - расчетный объем здания (или общая площадь);
С 69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.
5)Определение полной восстановительной стоимостью здания на дату оценки.
| ПВС текщая = ПВС 69 х И 84 / 69 х И текщий / 84 х (1 + С ндс) х Н ПР |
гдеПВС текщая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;
ПВС 69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;
С ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен вИ текущий / 84 )
Н ПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.
Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| № п/п | Элементы анализа | Улучшения земельного участка |
| Характеристика конструктивных элементов здания* | фундамент; бутобетонный стены: кирпич перекрытия: ж/б крыша: оцинкованное железо полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные проемы: двойные створные, филенчатые внутренняя отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др. | |
| Обоснование ПВС 1м 3 69 | УПВС № 34 табл. 11 | |
| Значение ПВС 1м 3 69 (С 69 таб) объекта-аналога (руб) | 35,6 | |
| Корректировка ПВС 1м 3 69 (С 69 таб) при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы (руб.) | ||
| 4.1 | на строительный объем | |
| 4.2 | на этажность | |
| Значение ПВС 1м 3 69 (С 69) с учетом поправок (руб) (3+4.1+4.2) | 35,6 | |
| Объем здания (м 3)** | ||
| И 84 / 69 *** | 1,2 | |
| И текущий / 84 **** | 13,348 | |
| Коэффициент учитывающий С ндс | 1,2 | |
| Норма прибыли инвестора Н ПР | 1,2 | |
| ПВС текщая (руб) (5Х6Х7Х8Х9Х10) |
*Основание: акты осмотра
**Основание: акты осмотра, технический паспорта БТИ.
***Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94
****Основание: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», выпускаемый информационно-консультационной фирмой «Ко-Инвест ©» совместно с Межрегиональным научно-методическим центром по ценообразованию в строительстве Центрального Научно-исследовательского Института Экономики и Строительства Министерства Строительства Российской Федерации.
3.2. Определение величины накопленного износа.
Определение величины накопленного износа также производится в несколько этапов, к которым относятся:
определение величины устранимого физического износа;
определение величины неустранимого физического износа;
определение устранимого функционального износа;
определение неустранимого функционального износа;
определение величины внешнего износа.
3.2.1. Определение величины устранимого физического износа.
Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием “Правил оценки физического износа...” ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издание официальное). Согласно п.1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): “Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости”.
Согласно данным правилам, износ зданияравен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.
Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| Наименование конструкции | Признаки износа** | |||
| 1. Фундамент | 0,05 | искривление горизонтальных линий цоколя без признаков осадочных деформаций | затирка трещин, устранение повреждений отделочного слоя цоколя | |
| 2. Стены и перегородки | 0,15 | отдельные трещины и отпадение штукатурки | ремонт штукатурки, заделка трещин | |
| - Перекрытия | 0,14 | отдельные трещины в растянутой зоне | восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки | |
| - Кровля | 0,05 | отдельные протечки, ослабление крепления отдельных листов | постановка заплат и заделка в местах повреждений | |
| 5. Полы | 0,06 | мелкие повреждения и незначительная усушка истертость в ходовых местах | циклевка отдельный участков, замена поврежденных полотен | |
| 6. Проемы | 0.05 | оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах мелкие трещины, щели в притворах, замазка местами отстала | ремонт переплетов, укрепление соединений | |
| 7. Лестницы | 0,02 | редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил | затирка трещин и ремонт перил | |
| Наименование конструкции | Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости* | Признаки износа** | Примерный состав работ по устранению | Устранимый физический износ согласно ВСН 53-86 (Р) (% от восстановительной стоимости) | ||||||
| 8.Отделочные работы | 0,05 | местные единичные повреждения, волосяные трещины | - | |||||||
| 0,09 | ослабление мест присоединения приборов | уплотнение соединений, ремонт труб местами | ||||||||
| 10.Кондиционирование воздуха | 0.03 | засорение воздухопроводов | прочистка и ремонт воздухопроводов | |||||||
| 11.Электроосвещение здания | 0,06 | не выявлены | - | |||||||
| 0,09 | ослабление закрепления отдельных приборов | крепление приборов | ||||||||
| 14. Технические и слаботочные устройства | 0,03 | не выявлены | - | |||||||
| 16. Прочие работы | 0,13 | не выявлены | ||||||||
| Итого устранимый износ (%) | ||||||||||
| Итого устранимый износ (руб) | ||||||||||
3.2.2. Определение величины неустранимого физического износа
Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.
Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Расчет неустранимого физического износа улучшений земельного участка выполнен в следующей таблице.
| Наименование конструкции | Восстановительная стоимость конструкции (руб.) | Устранимый физический износ конструкции (руб.) | Фактический срок эксплуатации, (лет) | Физический срок эксплуатации, (лет) | Неустранимый физический износ конструкции (руб.) (2-3)х4/5 |
| 1. Фундамент | 3 015 874 | 904 762 | 458111,1 | ||
| 2. Стены и перегородки | 1 357 143 | ||||
| 3. Перекрытия | |||||
| 4. Кровля | 922857,1 | ||||
| 5.Полы | |||||
| 6. Проемы | 126666,6 | ||||
| 7. Лестницы | 458412,5 | ||||
| 8. Отделочные работы | 271428,5 | ||||
| 9. Санитарно-технические устройства | 553714,3 | ||||
| 10. Кондиционирование воздуха | 112642,9 | ||||
| 11. Электроосвещение здания | |||||
| 12. Электротехнические устройства | |||||
| 13. Механические устройства сцены | |||||
| 14. Звукотехничесие и слаботочные устройства | |||||
| 15. Кинопроекционные устройства | 401713,9 | ||||
| 16. Прочие работы | |||||
| Итого неустранимый физический износ |
3.2.3. Определение величины устранимого функционального износа.
К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.
Устранимый функциональный износ вызывается:
Недостатками, требующими добавления элементов;
Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
Недостатками, требующими устранения избыточных элементов.
3.2.4. Определение величины неустранимого функционального износа.
На дату проведения оценки не было выявлено какого-либо функционального несоответствия улучшений земельного участка требованиям, предъявляемым потенциальными пользователями. Поэтому величина функционального износа равна нулю.
3.2.5. Определение величины экономического износа.
На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего износа равна нулю.
"Стоимость всякого товара, - а следовательно и товара, из которого состоит капитал, - определяется не тем рабочим временем, которое заключается в нем самом, а рабочим временем необходимым для его воспроизводства"
К.Маркс "Капитал"
В третьем томе "Капитала", из которого взята представленная в эпиграфе выдержка, К.Маркс пересмотрел свое определение стоимости, данное им в первом томе этого труда, а точнее ввел еще одно понятие стоимости. Это был вынужденный шаг, связанный с тем, что его собственные дальнейшие исследования в теории стоимости показали несоответствие созданной им теории стоимости жизненным диалиям.
К.Маркс был очень близок к пониманию своей ошибки, но стремление любым путем подтвердить верность созданной теории прибавочной стоимости увели его исследовательский талант в сторону от истины.
Как и 2 стоимости А.Смита, обе стоимости К.Маркса не помогли найти практического выхода для теории трудовой стоимости.
Классикам мешало отсутствие законченной теории труда. Дуализм труда (но не тот, о котором говорил К.Маркс, а тот, который связан с дуализмом материального мира*), его многофункциональное разделение определяли дуализм и многофункциональное разделение стоимости. И три вида стоимости, соответствующие трем этапам общественного труда, хотя и подчиняются законам стоимости и сохранения стоимости, действительно, имеют специфические черты.
* Справедливости ради надо сказать, что К.Маркс, как и А.Смит, были близки к правильному пониманию дуализма труда. Так, К.Маркс рассматривал два вида труда, первый из которых он называл абстрактным, второй - конкретный. Первый - он связывал с физическими затратами человека, второй - с созданием определенных потребительских свойств продуктов труда, т.е. формы, структуры и т.д. Таким образом, два вида труда К.Маркса - это две его стороны, связанные одна - с энергетическим проявлением материального мира, другая - с информационным. Однако отсутствие теории труда, базирующейся на теории информации не позволила К.Марксу развить эту теорию, правильно ее использовать.
Говоря о стоимости воспроизводства, прежде всего мы должны отметить тот факт, что само понятие воспроизводство, понятие более широкое, чем то, которое включает в себя второй этап информационного разделения труда, как мы его трактовали во II главе.
Воспроизводство - это воспроизводство всей созданной человеком информации. Это - не только воспроизводство созданных в процессе труда материальных благ для обеспечения жизнедеятельности человека, не только воспроизводство средств производства; это - воспроизводство стоимости труда, т.е. подготовка и обучение людей, способных работать на достигнутом научно-техническом уровне; это - воспроизводство знаний как общих, так и специальных, которые сегодня хранятся, как правило на бумажных носителях; это - воспроизводство техники научных исследований; это - воспроизводство транспортных средств, складов и т.д. Это, в том числе, - воспроизводство энергии, без которой само воспроизводство невозможно.
Человечество за время своего существования создало во всех областях своей трудовой деятельности огромные объемы информации, а следовательно и гигантские стоимости. Десятки поколений людей трудились над созданием этого общечеловеческого богатства, а это, естественно, означает огромные стоимостные затраты, которые сохраняются и продолжают расти в соответствии с законом сохранения стоимости.
С учетом все ускоряющегося прогресса, научно-технической революции, породившей информационный взрыв, возможность воспроизводства всей созданной информации кажется весьма проблематичной.
Действительно, если бы общественно необходимое время для производства информации и общественно необходимое время для ее воспроизводства, т.е. стоимость информации и стоимость воспроизводства информации были бы равны, то процесс развития человеческого общества, наверное бы уже остановился, ибо все человечество было бы занято простым воспроизводством, а для создания новых научных и технических знаний просто бы не хватило общественных трудовых ресурсов.
Но дело все в том, что общественно необходимые затраты времени на воспроизводство продуктов труда не только не эквивалентны стоимости создания этих продуктов труда, не только, как правило, составляют величину меньшую на несколько порядков, но и имеют специфические черты, которые и определяют возможности экономического развития общества.
И это не противоречит требованиям закона сохранения стоимости. И, если потребитель получает ту самую информацию, которая была первоначально создана, - он получает ту же самую стоимость, ибо на ее создание общество затратило именно это общественно необходимое время. Это и есть потребительская стоимость, о которой говорил А.Смит, или, как мы ее называли абсолютная стоимость.
Но общественная стоимость воспроизводства информации, как правило, значительно меньше, чем абсолютная стоимость, т.е. в процессе воспроизводства в соответствии с законом стоимости, наряду с сохранением абсолютной стоимости, возникает новый вид стоимости, - стоимость воспроизводства, которую мы будем называть относительной стоимостью. Ведь воспроизводство - это с информационной точки зрения тиражирование, размножение уже созданной информации, а новая относительная стоимость - это стоимость этого тиражирования, или размножения.
В основе сокращения временных затрат общества при воспроизводстве информации лежит ее замечательное свойство независимости от времени, в результате которого возникает возможность сжатия информации при ее использовании для трансформации вторичной информации в первичную, что и происходит при тиражировании информации. Это свойство мы уже ранее назвали компрессией. Именно компрессия информации позволяет нам при воспроизводстве продуктов труда резко сократить общественно необходимые временные затраты, а значит и относительную стоимость по сравнению с абсолютной.
Для того, чтобы понять как формируется относительная стоимость, вернемся к модели технологического цикла труда, как основному составляющему элементу воспроизводства любого продукта труда. (Рис N 4-1).
Понятно, что по правилу формирования стоимости
Сп = С1 + С2 + Ст + Сэ0; (4-1), где
Сп - абсолютная или потребительская стоимость продукта труда;
С1 - абсолютная стоимость предмета труда;
С2 - абсолютная стоимость орудия труда;
Сэ0 - абсолютная стоимость энергии внешнего источника.
Ст - стоимость труда человека, управляющего орудием труда.
Примечание: стоимости, возникающие в результате завершения технологического цикла, мы будем означать маленькими буквами для того, чтобы отличать от стоимостей, образующихся в производственном и экономическом циклах, которые всегда являются суммой стоимостей, соответствующих технологических циклов.
Рассмотрим, что представляет из себя каждая составляющая суммарной стоимости Сп.
Стоимость предмета труда во многом зависит от того, какой именно цикл труда в составе производства мы рассматриваем и на каком этапе экономического цикла находится рассматриваемое производство.
Если это этап сырьевой, и мы рассматриваем первый цикл труда, то предмет труда, как правило, не имеет стоимости вообще.
Например, если мы рассматриваем первый цикл труда по изготовлению деревянных ящиков, о котором шел разговор во второй главе, то в качестве предмета труда выступает дерево в лесу, которое будет рубить лесоруб. Понятно, что дерево не имеет стоимости, т.к. не является предметом труда человека. Дерево - это тоже первичная информация, но созданная природой.
Точно так же не имеют стоимости земля, вода, полезные ископаемые, дикорастущие растения, т.е. все, что создала на Земле природа.
Но как только лесоруб срубил дерево, у этого срубленного дерева появляется стоимость в строгом соответствии с законом стоимости.
А это означает, что величина С1 будет возрастать по мере продвижения предмета труда по производственному циклу до тех пор пока предмет труда не перестанет переходить в промежуточный продукт труда и не станет предметом потребления. Таким образом, стоимость предмета труда, как и самого продукта труда, формируется в течении всего экономического цикла и зависит от того места, которое предмет труда занимает в этом цикле, а не в цикле производства. При рассмотрении абсолютной стоимости орудия труда (С2) мы должны исходить из того, что орудие труда, как мы показали в гл.II, обеспечивает преобразование вторичной информации в первичную и компрессию информации при трансформации вторичной информации в первичную.
Компрессия достигается, как мы понимаем, прежде всего за счет использования внешних источников энергии, но именно орудие труда реализует возможность использования внешних источников энергии. Причем трансформация осуществляется за счет определенной первичной информации орудий труда, т.е. его формы, структуры, состава, направленности движения компрессии за счет внешней энергии. Так, например, обработка деревянной или металлической детали на токарном станке определяется как устройством самого станка, который преобразует электрическую энергию внешних источников электроснабжения во вращательную механическую энергию обрабатываемой детали, так и формой, структурой резца, которым ведется непосредственная обработка.
Таким образом абсолютная стоимость С2 включает в себя и стоимость вторичной информации об орудие труда, т.е. все знания о возможности его создания, и стоимость первичной информации, т.е. стоимость реализации этих знаний.
При этом реализация первичной информации - создание орудий труда - происходит также в определенных технологических циклах с помощью других орудий труда.
Но в нашем случае, когда мы только используем орудие труда, в стоимостном отношении - это какая-то постоянная абсолютная (и относительная) стоимость, величина которой в соответствии с законом сохранения стоимости останется неизменной в течении всего технологического цикла труда. Т.е. для нас в технологических циклах воспроизводство всегда С2 = const.
Конечно, на заре развития человечества первые орудия труда, также как лук, каменный топор и др., создавались человеком безо всяких орудий труда, просто руками, но именно оттуда и ведет свое начало абсолютная стоимость, а вслед за ней и относительная, ибо начался процесс воспроизводства луков и каменных топоров. Интересно, что относительная стоимость могла по своей величине даже превосходить абсолютную, т.к. не было ни орудий труда, ни внешних источников энергии, да и не каждый из наших далеких предков был способен к быстрому обучению. Т.е. до освоения человеком внешних источников энергоснабжения, хотя абсолютная стоимость продуктов труда непрерывно возрастала, разница между абсолютной и относительной стоимостями оставалась очень незначительной и определялась теми навыками в воспроизводстве, которые передавались из поколения в поколение.
Положение изменилось после начала использования людьми в процессе своего труда орудий труда приводимых в действие с помощью физической силы домашних животных или других внешних источников энергии.
Решающее значение в ускорении развития общественного труда и общественного прогресса в целом имело использование лошади в сельском хозяйственном производстве.
Земледелие, как мы говорили, являлось основой независимости человека от капризов природы, хотя и далеко не полной. Поэтому производительность труда в земледелии играла решающее значение для человеческого прогресса.
Земледельческий труд по выращиванию зерна в своей простейшей, первобытной форме включал три технологических цикла - пахату, сеяние и боронование. Использование в двух из них лошади позволило повысить энерговооруженность труда примерно в 8-10 раз. А это означало, что один человек мог прокормить не только себя и свою семью, но и получать определенное количество зерна для товарного обмена. Одновременно общество в результате высвобождения людей из области земледелия получило человеческие ресурсы для организации других видов труда.
Рассмотрим, как формировалась стоимость продукции земледелия на примере первого земледельческого цикла труда. (См. рис. 4-2).
В первом технологическом цикле по обработке земли, т.е. в цикле пахоты, рост энерговооруженности в 8-10 раз не означает аналогичный рост производительности труда, т.к. надо учитывать КПД плуга, а кроме того сама лошадь требовала от ее владельца дополнительных затрат труда по ее содержанию. Лошадь, как продукт природы, стоимости не имеет, а значит и энергия лошади, используемая в труде определяется стоимостью труда общественно необходимого для содержания лошади, этот труд требует от владельца значительных временных затрат.
В примере с первым земледельческим циклом труда особенно ярко прослеживается общественных характер труда и общественных характер стоимости. Здесь мы сталкиваемся еще с одной особенностью в формировании стоимости.
Результат земледельческого труда в первом технологическом цикле, т.е. полученная первичная информации - вспаханная земля. При создании земледелия, как вида трудовой деятельности, человек рыхлил землю подходящей для этой цели частью дерева, т.е. орудием труда практически не имеющим стоимости. Тогда в выражении (4-1) С1 = 0; С2 = 0; Сэ0 = 0.
Это означало, что при ручном земледелии, в котором не было внешних источников энергообеспечения труда Сп = Ст = Св, (4-2) т.е. стоимость продуктов земледельческого труда определялась трудовым вкладом землевладельцев. Именно в земледелии стоимость труда и стоимость продуктов труда очень были близки на протяжении многих веков еще и потому, что зерно, как продукт земледелия само по себе тоже не имеет стоимости. (Не зря А.Смит пытался нормировать труд именно результатами труда земледельца - стоимостью зерна).
Использование энергии домашних животных увеличило не только производительность труда, но и стоимость, т.е. выражение (4-1) приобрело все свои компоненты, кроме С1
Сп = С2 + Ст + Сэ0 (4-3), где
С2 - абсолютная стоимость орудия труда (плуга и упряжи);
Сэ0 - мышечная сила лошади;
Ст = Св + Соб, где Соб - обучение человека пахоте с использованием лошади.
В процессе развития труда изменялись внешние источники энергии и орудия труда человека. На смену лошади в индустриальную эпоху труда пришел трактор, многократно увеличивший энергетические возможности в сельскохозяйственном производстве. Изменился и плуг по материалу, из которого его стали изготавливать, форме, с целью повышения КПД использования энергии, количеству лемехов. Но информационный результат труда остался прежний - вспаханная земля. На первый взгляд это означает, что абсолютная стоимость труда оставалась прежней.
И тут мы должны вернуться к тому, о чем мы говорили в предыдущей главе, когда объявляли понятие стоимости. Человеческий труд протекает во времени и пространстве. Мы пока рассматривали только время, теперь пора вспомнить и о пространстве.
В земледелии человек вынужден использовать прежде всего первичную информацию созданную природой. Эта информация - плоды земледелия - формируется природой на основании вторичной информации созданной самой природой. Человек только помогает (или мешает) природе в этой ее деятельности.
При этом природа, как мы говорили во второй главе, ограничена в деятельности в энергетическом отношении и использует только ту энергию, которую дает ей Солнце. Это одна из важнейших причин, по которой она вынуждена перейти к пространственному методу расширенного воспроизводства своей продукции. В силу этого сельскохозяйственный труд человека стал не просто трудом по обработке земли, а трудом по пространственной обработке земли, а величина пространства стала носить информационный характер.
Таким образом, результатом труда в земледелии стало не просто обработанная земля, а обработанное земельное пространство в единицу времени, а предметом труда необработанное земельное пространство. Ведь пространство - понятие информационное. Об этом мы говорили в первой главе. При появлении новых внешних источников энергии, скачкообразно менялись возможности по пространственной обработке земли, а это означает, что скачкообразно изменялась информация на входе и выходе технологического цикла, т.е. изменялась абсолютная стоимость обработки земли.
Действительно, в качестве нового средства внешнего энергоснабжения в земледельческом цикле стал трактор. Сам трактор появился в результате изобретения нового технического средства преобразования энергии - двигателя внутреннего сгорания. Как двигатель внутреннего сгорания, так и трактор, создавались вне экономического цикла земледелия и предназначались не только для этого вида трудовой деятельности. В земледельческом цикле они стали использоваться после организации серийного производства и, хотя общественная абсолютная стоимость (для всех потребителей) трактора остается одинаковой, в экономическом цикле земледелия трактор появился со своей абсолютной и относительной стоимостью, а это означает, что новая абсолютная стоимость обработки земли - это новая информация, имеющая новую стоимость, которая характеризует увеличенную возможность обработки земли с помощью трактора.
Таким образом, развитие земледелия определялось и определяется не самими технологическими циклами земледелия, а созданием новых орудий труда и использованием внешних источников энергоснабжения, т.е. развитием других отраслей труда. При этом за счет общественных затрат труда в этих отраслях абсолютная стоимость результатов земледельческого труда непрерывно возрастала.
Но нас интересует сейчас относительная стоимость. Чем это стоимость определяется в отличии от абсолютной?
Именно на первом технологическом сырьевом цикле наиболее просто проследить как образуется и за счет чего зависит стоимость воспроизводства.
Мы помним, что цикл потому и назван циклом, что он в процессе труда периодически повторяется, выдавая тем самым новый очередной продукт труда. Чем больше повторений - тем больше выходной продукции, тем больше естественно образуется воспроизведенной стоимости. Как влияют различные элементы, образующие цикл на этот рост стоимости?
Введем понятие начальная стоимость технологического цикла. Эта та стоимость, которую образуют все составляющие элементы цикла до начала выполняемых в цикле работ.
С = С + С + С + С: (4-4)
При первом сырьевом цикле: С = 0;
C = Cв + Cоб;
но, т.к. Процесс труда еще на начинался Св = 0 и Ст = Соб = const. Т.е. в начальной стоимости стоимость труда есть величина постоянная равная стоимости, затраченной обществом на подготовку специалиста, управляющего соответствующим технологическим циклом:
Сэ = Сэ + Сэ, но т.к. работы еще не начаты
Сэ = 0 и Сэ = Сэ = const.
После завершения первого технологического цикла возникает стоимость продукта труда, как
С = С + С + Ст + Сэ; при этом
С =С; С = С = 0; Ст = Св + Соб при Соб = Соб;
Сэ = Сэ + Сэ при Сэ = С;
Тогда увеличение стоимости в результате завершения первого сырьевого технологического цикла
Сдоб = С1 - С0 = Св + Сэ (4-7)
Нетрудно показать, что для производственного цикла, состоящего из "М" технологических циклов мы получим относительную стоимость
Сотн = Сдоб = Св + Сэ.
или, заменяя Св и Сэ, на Св и Сэ, соответственно получаем
|
С доб - это добавленная стоимость или относительная стоимость создаваемая в технологическом цикле воспроизводства. Для производственного цикла относительная стоимость создаваемая в процессе производства есть результат суммирования добавленных стоимостей, полученная в технологическом цикле. Для экономического цикла относительная стоимость производительного цикла выступает как добавленная стоимость.
Выражение (5-8) представляет из себя закон формирования относительной прибавочной стоимости, который мы будем также называть законом воспроизводства. Его можно сформулировать так: относительная стоимость, образуемая в процессе воспроизводства, определяется энергетическими затратами в технологических циклах и состоит из суммарного трудового вклада людей, занятых в технологических циклах, и суммарных затрат в результате использования внешних источников энергии в процессе труда.
При этом в самом технологическом цикле добавленная стоимость определяется только Св, т.к. Сэ - энергия, которая вырабатывается источником внешнего электроснабжения вне самого цикла, в нем используется как готовый продукт другого экономического цикла.
Это приводит к тому, что видимым источником добавленной стоимости выступает только трудовой вклад человека, поэтому Сотн мы будем называть также видимой добавочной стоимостью и обозначать Св.
Видимый характер Св как добавленной стоимости в продуктах труда вызывает множество социальных недоразумений. Большинство работающих, отработав общественно необходимый рабочий день, и. наблюдая результаты деятельности технологического цикла, полагают, что стоимость, созданной на его рабочем месте продукции, определяется именно его участием, а следовательно определяют их заработную плату, которая должна быть тем больше, чем больше выпущено продукции в этом цикле.
Даже экономисты, а среди них был и К.Маркс, считали видимую добавленную стоимость, получаемую в технологическом цикле, и ее суммарную величину, получаемую в цикле производства, источником прибавочной стоимости, что приводило к серьезным экономическим и политическим ошибкам.
В первой главе мы говорили о том, что всякое управление, как высшая форма взаимодействия в природе и обществе, в процессе своего развития неминуемо обретает иерархическое построение, причем оптимальное число уровней, найденное природой в процессе эволюции материи, равно трем.
В экономике в процессе общественного развития также образовалось три уровня: технологический уровень - это технологический цикл производства, где человек, управляя орудием производства, совершает профессиональные операции, необходимые для создания какого-то продукта труда; производственный уровень - это цикл производства законченного продукта труда, состоящий из определенного набора технологических циклов, в котором система управления производством управляет потоками материалов, энергии и информации, обеспечивая выпуск готовой продукции; и наконец, экономический уровень, объединяющий различные производства в экономические циклы, образующие экономическую систему государства.
Первый уровень мы уже подробно рассмотрели. Правда, мы, при изображении модели технологического цикла, не привели ее к стандартной форме управленческой модели, не замкнули информационные связи, т.е. изобразили эту модель в упрощенной форме функциональной схемы, в интересах упрощения излагаемого материала. Для экономической оценки происходящих в модели процессах нам этого было достаточно.
На рис. N 4-13 мы привели эту модель технологического цикла к модели технологического цикла управления. Однако мы не собираемся проводить анализ этого уровня управления производством с позиций теории управления. Мы привели эту модель для того, чтобы проследить преемственность при переходе от одного уровня управления к другому, показать, что сам по себе цикл технологического управления не сможет нормально функционировать без соответствующего производственного обеспечения. Такие системы обеспечения, созданные на производственном уровне управления представлены на рис. N 4-4 в составе модели производственного управления.
На первый взгляд кажется, что огромное усложнение производства, связанным с переходом от технологического уровня производства к производственному, оперативному уровню управления может серьезно осложнить анализ стоимостных показателей.
Однако это не так. Каждая из систем, представленных на рис. N4-17, включая саму систему управления может быть представлена в виде набора стандартных технологических циклов, представленных на рис. N 4-3.
Так, на рис. N 4-3 показано, что технологический цикл не может функционировать без транспортного обеспечения, т.е. без доставки к орудию труда предметов труда из соседнего технологического цикла, дополнительных материалов, если это необходимо по технологии, как и вывоза готовой продукции. Но каждый из квадратов, обозначающий транспортную систему на рис. N 4-3, представляет из себя общий или два раздельных технологических цикла (поэтому они и отделены пунктиром от основного цикла в системе управления). Это может быть, например, рабочий, использующий ручную тележку для подвоза деталей и материалов и вывоза готовой продукции, и тогда в цикле транспортировки не требуется внешний источник электроснабжения. Это может быть рабочий на электрокаре и тогда появляется еще один источник энергообеспечения - аккумуляторы кары. Это может быть транспортер, питающийся от одной электросети с орудием труда нашего технологического цикла, с которого человек, обслуживающий орудие труда, сам будет брать необходимые ему детали и материалы и отправлять на нем готовую продукцию.
Точно так же можно разбить на технологические циклы все остальные системы по принципу: один человек - один технологический цикл. Правда, сегодня с учетом создания автоматизированных систем управления становятся возможными циклы, в которых нет человека, так же как при обработке информации на примитивном уровне возможны технологические циклы, в которых нет орудий труда, а точнее циклы, в которых в качестве орудий труда выступает человеческий мозг. Однако это не меняет существа дела: во всех циклах воспроизводства создается добавленная стоимость по одному и тому же закону:
С доб = Св + Сэ.
Только в циклах, в которых отсутствуют внешние источники энергии или вообще орудия производства Сэ = 0, а в циклах, где отсутствует человек как управляющее звено - Св = 0.
Отсюда следует, что независимо от типов производства и видов производимой продукции, если при этом в процессе воспроизводства не создается новая вторичная информация, стоимость, создаваемая в процессе воспроизводства представляет из себя добавленную стоимость, которая образуется по закону воспроизводства. Орган управления, который организует производственный цикл и управляет этим производством, обеспечивая и координируя работу технологических циклов, мы будем называть производителем второго уровня, в отличии от людей, занятых в технологических циклах, которые будут называться производителями первого уровня.
Для экономического цикла относительная стоимость или добавленная стоимость воспроизводства равна суммарному трудовому вкладу всех людей, участвующих в воспроизводстве продукции плюс стоимость энергии всех источников внешнего энергоснабжения, используемых во всех технологических циклах производства, за время, затраченное на производство продуктов труда.
Важнейшее следствие, которое следует из закона воспроизводства гласит:
Относительная стоимость, создаваемая в процессе воспроизводс тва, не зависит от количества и качества созданной продукции и астрономического времени, затраченного на воспроизводство, и определяется только суммарным трудовым вкладом людей и расходом энергии внешнего энергообеспечения труда.
Относительная стоимость - это единственная стоимость, которая реально создается в сфере воспроизводства, и никакой другой реальной стоимости в этой сфере возникнуть не может.
Однако любой производитель второго уровня считает, что создаваемая в производственном цикле стоимость имеет другое значение, т.к. это следует из его стоимостных затрат. Таким образом, существует еще видимая относительная стоимость производителя второго уровня.
Это происходит, потому что производитель второго уровня не может не учитывать стоимостных значений начальных условий производства.
Когда мы ввели понятие начальной стоимости технологического цикла мы положили С1 = 0, т.к. для упрощения рассмотрения выбрали сырьевой технологический цикл, а С2 = сonst , не рассматривая величину самой стоимости.
Но для большинства производителей С1 0, т.к. сырье, материалы и полуфабрикаты, необходимые для производства, производитель второго уровня должен приобретать у других производителей - поставщиков.
Приобретает он также орудия и средства производства, когда организует производство продукции, т.е. когда вводит в строй фабрику, завод или производственную линию. А это означает, что С2 для него имеет вполне конкретную стоимостную величину. Правда, если С1 ему необходимо восполнять регулярно, в каждом новом производственном цикле, то С2 он практически использует до полного физического износа или морального стирания, т.е. в течение всего времени существования производства.
Поэтому для производителя второго уровня видимая относительная стоимость представляет из себя
С отн = Сн + Сдоб + КС2 (4-9), где
С отн - видимая относительная стоимость производителя второго уровня;
Сн - стоимость сырья, материалов и полуфабрикатов;
К С2 = Сам - стоимость амортизационных отчислений, которую определяет производитель второго уровня самостоятельно или на основе нормативных актов государства с целью возмещения своих затрат на организацию производства.
Для того, чтобы понять в чем состоит "видимость" С отн, надо прежде всего уяснить, что и Сн и С2 приобретаются производителем второго уровня по относительной стоимости. И это не противоречит нашему выводу закона воспроизводства на основе абсолютных стоимостей Сн и С2, т.к. оба вида стоимости существуют одновременно и производитель второго уровня приобретает абсолютные потребительные стоимости по относительным стоимостям из воспроизводства.
Но тогда и Сн и К С2 могут бвть представлены в относительной форме как С доб = Св + Сэ.
Для экономики в целом, таким образом, в сфере воспроизводства существует продукция имеющая стоимость только в относительной форме
С отн = Св + Сэ.
А это означает, что общество как пользователь экономики в целом и производитель второго уровня как элемент экономики одни и те же результаты труда оценивают по-разному. Это приводит к серьезным экономическим ошибкам при построении экономических теорий на основе рассмотрения только второго уровня управления без анализа экономики в целом как системы, а также к известному экономистам "двойному счету" при оценке национального дохода и валового национального продукта.
Более подробно сущность Сн, С2 и Сам мы рассмотрим в следующей главе.
Одновременное существование абсолютной и относительной стоимости продуктов труда говорит о том, что общество в результате меньших затрат труда при тиражировании информации получает какую-то прибавочную стоимость. Эту прибавочную стоимость равную разности между абсолютной и относительной стоимостью мы будем называть абсолютной прибавочной стоимостью.
Саб = Саб - Сотн (4-10);
Для понимания сущность Саб раскроем значение Саб и Сотн, т.е.
При этом мы можем в общем случае с большой достоверностью считать, что
Cв >> Cв; С >> С;
Тогда Саб = Саб - Сотн = Соб + С; (4-11)
Абсолютная прибавочная стоимость формируется в научно-технической сфере труда и определяется подготовкой специалистов, работающих в этой сфере и уровнем использования этими специалистами знаний, накопленных цивилизацией. Хотя абсолютная прибавочная стоимость формируется в научно-технической сфере, она обеспечивает экономию общественного труда прежде всего в сфере воспроизводства, т.к. именно там общество получает продукты труда с их абсолютными стоимостями по относительным стоимостям. Это эквивалентно экономии в сфере воспроизводства живого труда.
Действительно, абсолютная прибавочная стоимость позволяет экономить живой труд, создавая экономию этого труда в размере Ст, т.е.
Ст = Св + Соб;
Таким образом, при одинаковых затратах на обучение, принимая
мы получаем Св = С (4-12);
Благодаря использованию в сфере воспроизводства абсолютной прибавочной стоимости, за счет использования накопленных обществом знаний происходит высвобождение живого труда из сферы воспроизводства в абсолютной форме, т.е. без каких либо дополнительных общественных затрат в сфере воспроизводства. В этом проявляется особенность абсолютной прибавочной стоимости - она проявляется во всех сферах воспроизводства, не требуя дополнительных затрат, обеспечивая прибавочную стоимость в интересах всего общества.
Этим она отличается от относительной прибавочной стоимости, которая появляется только там, где используются внешние источники энергии
Сотн = Сдоб - Св = С (4-13)
Относительная прибавочная стоимость определяется суммарной стоимостью использованной в процессе труда внешней энергии, выраженной в единицах общественно необходимого труда.
Относительная прибавочная стоимость - это экономия общественно необходимого труда за счет экономии времени труда в результате компрессии информации при трансформации. Эта экономия в отличии от абсолютной прибавочной стоимости всегда требует энергетических затрат, воспроизводства самой энергии, т.е. экономия труда в одной отрасли требует увеличения затрат в области энергетики, а потому может и не означать экономии в масштабе экономики в целом. Относительная прибавочная стоимость не может заменить человека в технологическом цикле, она приводит к сокращению количества самих технологических циклов, необходимых для производства определенного количества продуктов труда, т.е. повышению производительности труда, и тем самым оказывает аналогичное абсолютной прибавочной стоимости воздействие на сферу воспроизводства - сокращает живой труд в этой сфере.
Таким образом, мы опять сталкиваемся с дуализмом труда: относительная и абсолютная стоимость одинаково проявляются в процессе общественного труда, обеспечивая экономию общественного труда в сфере воспроизводства и создавая общую прибавочную стоимость.
Собщ = Саб + Сотн; (4-14);
При этом экономия живого труда, обеспечивает
Ст = Собщ; (4-15);
Что при равенстве стоимостных затрат на обучение, дает
Св = Св = С + С; (4-16), где Св = Св - экономия стоимость живого труда.
Выражение (4-16) - это закон производства прибавочного продукта: Всякий прибавочный продукт образуется в результате общественного труда, как результат сэкономленного обществом времени живого труда в сфере воспроизводства и определяется стоимостью используемых в процессе труда знаний и энергооснащенностью труда.
Важно понять, что закон производства прибавочного продукта - это не закон стоимости прибавочного продукта. Стоимость прибавочного продукта - это всегда относительная стоимость, т.е.
Сотн = Св + С
и она не зависит от закона производства прибавочного продукта.
Выражение (4-16) показывает, когда прибавочный продукт появляется за счет экономии живого труда, т.е. что общество может экономить живой труд обеспечивая его жизнедеятельность. Это принципиальное положение для экономического развития общества.
Выражение (4-15) представляет собой уравнение прибавочного баланса. Оно раскрывает нам суть действия прибавочной стоимости, которая обращаясь в прибавочный труд позволяет высвободить людей из сферы воспроизводства. Одновременно прибавочный баланс позволяет нам перейти от вычисления значений общей прибавочной стоимости к относительным значениям сэкономленного труда и наоборот. Но для этого нам придется ввести понятие абсолютной и относительной нормы прибавочной стоимости.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которая в себя включает с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату оценки с учетом износа объекта оценки.
Специальные виды стоимости: стоимость в пользовании, стоимость в обмене, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, стоимость объекта оценки при существующем использовании, стоимость объекта оценки для целей налогообложения.
Специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в настоящих стандартах.
Под оценочной стоимостью понимается расчетная категория, характеризующая в текущих ценах денежное выражение ценности объекта или ценности прав. В отличие от цены конкретной рыночной сделки она является не историческим фактом, а оценкой ценности в конкретный момент времени в соответствии с тем или иным характером его дальнейшего использования.
Виды стоимости:
I. Стоимость в пользовании - это стоимость, определенная положением, что объект не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки.
II. Стоимость в обмене - это стоимость, определенная в предположении возможной продажи объекта на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в т.ч. и альтернативных существующему способу использования).
III. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
По стандарту виды стоимости, отличные от рыночной:
1. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, т.е. стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
2. стоимость замещения на рынке оценки, сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату оценки с учетом износа объекта оценки;
3. стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки;
4. стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;
5. инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для определенного лица при заданных инвестиционных целях;
6. стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с нормативами правовых актов (в т.ч. инвентаризационная стоимость);
7. ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект д.б. отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
8. утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые объект в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
9. специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценки или в нормативно-правовом ате оговаритваются условия, не включенные в понятия рыночной или иной стоимости, указанные в настоящем стандарте.
Затратный подход начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства.
ПСЗ - стоимобть строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
ПСВ - стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.
Для определения стоимости строительства нового объекта используют несколько методов:
1.количественное обследование – На основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.
2. метод разбивки по компонентам - на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.
3.составление полноценной сметы - состоит из сметных затрат на строительные и монтажные работы, сметных затрат на оборудование, приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебель.
Износ – потеря стоимости вследствие ухудшения физического состояния объекта и его морального устаревания, а также вследствие воздействия внешних факторов.
Оценочный износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.
Суть износа в бухгалтерском учете сводится к тому, чтобы распределить однажды понесенные расходы по серии отчетных периодов.
Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью объекта (восстановительная или замещение) и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.
В зависимости от причин вызывающих потерю стоимости износ подразделяется:
1.Физический – потеря стоимости вследствие физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Выражается в старении, изнашивании, разрушении или конструктивных дефектах элементов строения. При определении устранимого или неустранимого физического износа все элементы подразделяются на долговременные и кратковременные.
Долговременные элементы – основание, фундамент, несущая конструкция, перекрытия и т.д.
2.Функциональный (моральный) – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением созданным для таких же целей. Может быть устранимым и неустранимым. Устранимым считается износ при котором стоимость ремонта или замена устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или существенно не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости.
3.Внешний – характеризуется факторами извне, финансовыми или законодательными условиями, общеэкономической ситуацией в стране или регионе.
19.Метод сравнения продаж, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется такая последовательность процедур:
* Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.
* Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.
* Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.
* Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.
* Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимости тех же зданий.
* Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.
Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.
Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток . При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.
Метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:
И = (ЭВ/ЭЖ)*ВС,
где ЭВ - эффективный возраст;
ЭЖ - срок экономической жизни;
ВС - восстановительная стоимость.
20.Метод эффективного износа, как метод оценки износа: содержание, формула накопления износа.
Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.
При расчете эффективного износа используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) 100% = [ЭВ:(ЭВ + ОСФЖ)] 100
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
И = (ХВ: ФЖ) 100%, (6.5)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ (И: 100) , (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
21.Метод разбиения, как метод оценки износа: последовательность оценки всех видов износа.
Заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.
Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1)долговременные:
стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстроизнашиваемые
– элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом
умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.
Метод разбиения – оценка стоимости осуществляется по схеме:
*Оценочная стоимость восстановления объекта *Накопленный износ (физический износ, функциональный, внешний)
*Стоимость улучшения с учетом износа
*Стоимость земли
*Предпринимательская прибыль
*Общая стоимость объекта недвижимости
