Основные этапы проведения оценки недвижимости. Основные этапы проведения оценки
Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.
Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:
- 1) определение задачи,
- 2) составление плана оценки,
- 3) сбор и проверка информации,
- 4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,
- 5) согласование,
- 6) отчет о результате оценки стоимости объекта.
Рассмотрим каждый из этих этапов.
Этап 1. Определение задачи.
Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.
Этот этап должен непременно включать в себя следующие элементы:
- -идентификацию объекта недвижимости;
- -установление и уточнение юридических прав;
- -дату оценки;
- -описание целей оценки;
- -определение вида стоимости;
- -определение дополнительных условий.
Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.
После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.
Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
Последовательность процедур этого этапа включает:
- 1) определение требований к информации;
- 2) выявление источников её получения;
- 3) идентификацию наиболее подходящей методологии;
- 4) определение затрат времени и трудозатрат;
- 5) составление плана работы;
- 6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;
- 7) подписание договора.
Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.
Этап 3. Сбор и анализ информации.
Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.
К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.
К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.
Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.
Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:
- -площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);
- -топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);
- -описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;
- -возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).
Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.
Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.
Этап 5. Согласование.
В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.
Согласование предусматривает следующие процедуры:
- -обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;
- -повторную проверку статистических и вероятностных показателей;
- -логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;
- -окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.
Основные этапы оценки недвижимости
| Наименование параметра | Значение |
| Тема статьи: | Основные этапы оценки недвижимости |
| Рубрика (тематическая категория) | Производство |
Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.
Проведение оценки включает в себя шесть базовых этапов:
1. Заключение с заказчиком договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и к отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, крайне важно й для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также выбирают аналоги объекта оценки, и обосновывает их выбор.
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из всех возможных подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) следующие подходы:
затратный подход, основанный на определении денежных средств, необходимых для приобретения земельного участка и для создания точной копии объекта оценки (с учетом износа и прибыли предпринимателя);
сравнительный подход, предусматривающий определение равновесной цены на основании сравнения объекта с аналогичными объектами, проданными или предложенными на местном рынке недвижимости; доходный подход, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации и перепродажи объекта оценки. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик на базе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, в случае если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.
Основные этапы оценки недвижимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Основные этапы оценки недвижимости" 2017, 2018.
Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.
Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:
1) определение задачи,
2) составление плана оценки,
3) сбор и проверка информации,
4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,
5) согласование,
6) отчет о результате оценки стоимости объекта.
Рассмотрим каждый из этих этапов.
Этап 1. Определение задачи.
Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.
идентификацию объекта недвижимости,
установление и уточнение юридических прав,
дату оценки,
описание целей оценки,
определение вида стоимости,
определение дополнительных условий.
Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.
После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.
Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
Последовательность процедур этого этапа включает:
1) определение требований к информации;
2) выявление источников её получения;
3) идентификацию наиболее подходящей методологии;
4) определение затрат времени и трудозатрат;
5) составление плана работы;
6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;
7) подписание договора.
Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.
Этап 3. Сбор и анализ информации.
Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.
К общим данным
относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.
К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.
Специальные данные
должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.
Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:
площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);
топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);
описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;
возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).
Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.
Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости
предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.
Этап 5. Согласование.
В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.
Согласование предусматривает следующие процедуры:
обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;
повторную проверку статистических и вероятностных показателей;
логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;
окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.
ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА
План
Этапы процесса оценки
2.2.
2.1. Этапы процесса оценки
Количество этапов колеблется от трех до восьми, что отражает принятую авторами разную степень их дифференциации.
В Национальном стандарте №1, проведение оценки включает следующие этапы :
1 ) заключение договора на проведение оценки, в том числе задание на оценку;
2 ) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3 ) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов;
4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5) составление отчёта об оценке.
Перечисленные этапы с учётом особенностей оценки бизнеса (рис. 1).
Рис. 1. Этапы оценки
1. На этапе «Определение объекта » осуществляется формулировка задания. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
При описании предприятия указывается его полное и сокращенное название, организационно-правовая форма, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и др.
Предмет оценки – вид имущественных прав, который оценивается: права на предприятие, на материальные активы предприятия, на акционерный капитал АО, доля участника в уставном капитале предприятия и т. д.
Датой оценки может быть дата продажи предприятия, дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанная с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.
Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. На данном этапе указывается цель, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятия кредита под залог и т. д.
Также на данном этапе необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями , которые будут сопровождать оценку стоимости объекта. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.
2.Вторая стадия оценки – это заключение договора об оценке. На этом этапе оценки важно определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчёта заказчику.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта с использованием тех подходов и методов, которые, по его мнению, должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию:
а) о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учёта и отчётности и др.
Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик определяет состав группы экспертов, которые будут участвовать в процессе оценки. В случае оценки крупного объекта необходимо привлечь несколько человек – экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов.
Задание на оценку включает: имя заказчика, имя эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель и функцию оценки, применяемый стандарт стоимости, календарный план, особые условия. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему.
3.Третья стадия процесса оценки – это выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов. При реализации этой стадии обосновывается возможность использования определённых подходов и методов, применимых для оценки конкретного объекта.
При проведении оценки оценщик может использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Доходный подход используется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
4. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в отчёте об оценке.
5.По итогам проведения оценки составляетсяотчёт об оценке.
Требования к содержанию отчёта об оценке
Отчёт об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчёта об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчёта об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.
К отчёту по оценке стоимости бизнеса предъявляется ряд основных требований:
– изложение всех логических построений и выводов из них должно быть ясным и четким;
– все факты отчёта должны быть документально подтверждены;
– отчёт должен содержать цель оценки, чёткое описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, расчёт издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия, выводы;
– отчёт должен быть оформлен по стандартной форме и подписан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.
Форма, размеры и содержание отчёта могут значительно различаться в зависимости от характера оцениваемого объекта, поставленных целей и функций оценки.
Основные разделы отчёта:
1. Введение.
2. Описание макроэкономических параметров.
3. Характеристика отрасли.
4. Описание предприятия, его финансовое и технико-экономическое состояние.
5. Финансовый анализ.
6. Выбор и применение методов оценки.
7. Определение итоговой стоимости объекта оценки.
8. Заключение по оценке.
9. Список использованных источников.
10. Приложения.
Характеристика основных разделов отчёта
Характеристика основных разделов отчёта представлена в табл. 1.
Таблица 1
Характеристика основных разделов отчёта об оценке бизнеса
Продолжение табл. 1
| Разделы отчёта об оценке | Содержание разделов |
| Характеристика отрасли | Состояние отрасли. Рынки сбыта и особенности сбыта продукции. Условия конкуренции в отрасли, наличие основных конкурентов, производящих товары-заменители (цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объёмы продаж, реклама) |
| Описание оцениваемого предприятия (бизнеса) | Тип организации (организационно-правовая форма, партнерство). Использованные источники информации. Данные об истории предприятия. Направления деятельности. Характеристика поставщиков и потребителей. Имущество, в том числе нематериальные активы и производственные мощности (собственные и арендуемые). Рабочий и управленческий персонал (качество управления, квалификация, текучесть). Перспективы развития бизнеса. Прошлые сделки с аналогичными долями в бизнесе |
| Финансовый анализ | Анализ финансовых отчётов (за 3–5 лет). Пояснения внесенных в целях оценки корректировок финансовой отчётности. Анализ финансовых коэффициентов. Принятые допущения, результаты сравнения с финансовыми показателями аналогов, прогнозы финансового состояния предприятия. Влияние финансовых показателей на стоимость бизнеса |
| Выбор и применение методов оценки | Основания для выбора методов оценки, применимых в конкретной ситуации. Обязательное обоснование отказа от использования какого-либо подхода (в случае невозможности применить все три подхода к оценке) |
| Определение стоимости объекта оценки | Расчёты и логика рассуждений по определению стоимости предприятия с применением выбранных подходов и методов оценки. Способы получения переменных (ставки дисконтирования, ставки капитализации, мультипликаторы). Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости бизнеса. Логические рассуждения, обосновывающие применение премий и скидок (скидок за неконтрольный характер и недостаточную ликвидность, премий за контроль) |
| Заключение | Основные выводы и величина стоимости бизнеса. Рекомендации по результатам проведённой оценки |
| Список использованных источников | Информационные агентства, органы статистики и т. п. Периодическая экономическая печать (газеты, журналы). Методическая литература (книги, статьи, стандарты) |
| Приложения | Документы, на основе которых проводился финансовый анализ: данные баланса (форма № 1) и отчёта о финансовых результатах (форма № 2) за анализируемый период. Фотографии объекта оценки (в случае необходимости). Копии документов о квалификации оценщика и прочие сведения |
Отчёт об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
2.2. Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса
Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов:
 |
|||||
доходного затратного сравнительного
Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.
Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности . Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.
Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.
Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных.
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.
Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.
■ Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков доходот предполагаемого использования объекта рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.
Рис.2. Методы доходного подхода
Капитализация - это превращение денежного потока в стоимость путем деления рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации. Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:
V = D/R ,
D - чистый доход бизнеса за год;
R - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.
Т.е. - Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации.
Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Информация показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325 000 долл., а D составил 30 000 долл. Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:
Таблица 2
Расчет коэффициента капитализации
Существует множество методов капитализации дохода предприятия, различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который делятся или умножаются эти доходы.
Так, например, можно выделить:
Капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат);
Капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат);
При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее. Например, могут быть использованы данные о доходах за 2 ближайших периода в прошлом, за текущий период и за 2 года в будущем.
Капитализируемой базой, как правило, является скорректированная прибыль компании, тем не менее в практике иногда не используется выручка, либо финансовый результат до налогообложения.
Метод капитализации доходов применяется если:
Потоки доходов – стабильные положительные величины;
Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта
Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Основным показателем, используемым в рамках Метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период.
чистая прибыль + амортизационные отчисления = Денежный поток
Ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости компании.
В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую компанию.
СТАВКА ДИСКОНТА равна сумме факторов:
1) Безрисковая ставка.
2) Фактор качества руководства компании.
3) Фактор размера компании.
4) Фактор финансовой структуры (источники финансирования компании).
5) Фактор товарно-территориальной и производственной диверсификации.
6) Фактор диверсификации потребителей (клиентура).
7) Фактор качества прибыли, рентабельность и прогнозируемость.
8) Прочие риски (особенные, отраслевые).
Для инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данную компанию, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.
Для определения дополнительной премии за риск инвестирования в определенную компанию учитываются следующие наиболее важные факторы:
Пример:
Размер компании
Данный фактор риска оценивается в пределах 0 – 3 %.
Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:
1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки.
2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации на полноту и достоверность.
3. Общий и специальный анализ рынка.
4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.
5. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведение оценочных расчетов применением методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.
7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости. Оценка объекта начинается с определения проблемы - постановки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:
1) идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельною участка и улучшений (определение границ оцениваемого имущества, что именно должно быть оценено);
2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связанных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.);
3) определение даты оценки (весь процесс анализа информации должен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и рыночные условия, а следовательно, и факторы, влияющие на величину стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для другого момента времени может не соответствовать действительности);
4) определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель - выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, - страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, - это есть назначение оценки, ее функция);
5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки (см. табл. 7.2). В случае использования стоимостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;
6) выявление ограничительных условий (они могут касаться объема и характера предоставленной заказчиком информации, возможностей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).
Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.
Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчиком. В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к договору сформулированы следующим образом:
1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
2. Договор на проведение оценки должен содержать:
- объект оценки (Правильнее было бы — «описание или указание на объект оценки»).;
- вид стоимости имущества (способ оценки) (Оценщики не пользуются термином «способоценки», тем более в качестве уточнения (поскольку находится в скобках) термина «вид стоимости»);
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности но отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
-
3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов
4. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.
В договоре может также оговариваться право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и тд. Оценщик осуществляет предварительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с определением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика. Вознаграждение оценщика не должно основываться на размере определенной оценщиком стоимости недвижимости.
После того как договор подписан, оценщик разрабатывает детальный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкретного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.
Сбор данных . Оценка стоимости недвижимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или объектов собственности определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их вид.
Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватною сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне: специальная информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сегментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоставимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.
Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части отчета необходимо приводить три липа общих данных: региональные, городе кие и по ближайшему окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по городу.
Региональные, юродские и районные банные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: географические данные, социальные и экономические условия и тенденции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика. Региональные данные включают:
Расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров;
II - экономические тенденции развития региона;
- характеристики населения области на основании имеющейся статистики;
- тенденции в изменении показателей состава и занятости населения, товарных рынков;
- транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;
- услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;
- карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.
Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).
Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные и по городу могут часто перекрываться. Когда данные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию:
- краткую историю города и тип управления;
- структуру населения, образовательную структуру и систему управления;
- климат и характер местности, природные ресурсы;
- основные тины застройки, возможности для отдыха, парки;
- систему коммуникаций, транспортную систему;
- рынок труда и профессиональную структуру населения;
- налоги;
- карту города с указанием объекта оценки.
Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить о ходе проводимого анализа. Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики:
- карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта;
- физические характеристики;
- близость к объектам социальной и транспортной инфраструктуры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам общественного транспорта, паркам и т.д.);
- доступные общественные услуги;
- типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости;
- выявленные тенденции развития;
- средний размер семьи, средний доход жителей.
Кроме, большинства из перечисленных данных сведения по окружению для нежилой недвижимости включают также следующие специальные данные:
- рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;
- торговые услуги и структура спроса;
- пассажиропотоки;
- торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок;
- тенденции в развитии и застройке района, изменении использования недвижимости, налогообложении;
- стоимость электроэнергии;
- возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, торговые центры, банки).
Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В качестве примера приведем типичное описание земельного участка, описание зданий и сооружений.
Типичное описание земельного участка включает:
- размеры, форму, площадь, топографические характеристики;
- состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;
- наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство;
- работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);
- благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);
- общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;
- согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты, обязательства и т.д.;
- факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.
Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собственности включает следующие характеристики:
- качество и тип постройки, количество помещений;
- площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;
- год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкции и пристройки новых сооружений;
- стиль, дизайн, планировка;
- наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы;
- наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегородки, потолки, встроенные шкафы, кладовые);
- сантехнические системы и сооружения, электропроводка, системы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (состояние и пригодность);
- расположение сооружений на участке и их характеристика (гаражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);
- разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);
- функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).
Сравнительные данные - это в основном данные рынка. В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:
Договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости;
- данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;
- данные государственной статистики.
Все собранные данные используются для двух типов анализа рынка недвижимости: общего и специального.
Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Такой анализ должен проводиться в соответствии с требованиями к информации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются.
После того как оценщик выбрал методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика - дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.
Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. В ФСО-3 в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов». Следует помнить, что окончательная величина стоимости обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.
Составление отчета об оценке. Требования к отчету представлены в Законе об оценочной деятельности и ФСО-3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.
Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), часто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.
Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование и применяется чаще всего в двух случаях: если заказчик уверен в квалификации и опыте оценщика и если объект оценки очень прост.
Отчет стандартной формы используется при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, таун-хаусы и т.п.), а также он мог бы использоваться при массовой оценке.
Повествовательный отчет позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.
