→ → Функциональный износ. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости

Функциональный износ. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости

Введение

1. Понятие и виды износа

2. Функциональный износ

2.1 Природа и сущность функционального износа

2.3 Методика расчета функционального износа

Заключение


Введение

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.). Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сан.тех. оборудования, покрытия пола. Критерий - сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания (может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик).

Однако функциональный износ нельзя рассматривать в отдельности от других износов, поскольку они изначально связаны друг с другом.

Объектом работы является функциональный износ.

Предметом работы является функциональный износ в совокупности с остальными износами.

Цель работы - проанализировать виды и методы расчета функционального износа.

·Рассмотреть понятие функционального износа;

·Проанализировать методы расчета функционального износа.

1. Понятие и виды износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

·физический,

·функциональный

·внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).

Рис 1. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

2. Функциональный износ

1 Природа и сущность функционального износа

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплутационных качеств зданий и сооружений относятся:

·надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;

·комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;

·функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;

·эстетичность зданий (сооружений) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий.

Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий <#"121" src="/wimg/11/doc_zip2.jpg" />

Рис. 2. Основные виды функционального устаревания.

При оценке величины инвестиций в объекты недвижимости (затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильно оценивать величину функционального устаревания, оценка которого требует значительных усилий по его определению и соответственно устранению в процессе ремонтно-строительных мероприятий. Требуются совместные усилия и профессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков для выявления наличия функционального устаревания объектов. В первую очередь всем необходимо четко представлять и понимать, что функциональное устаревание оценивается всегда через трудоёмкость выполнения тех или иных видов работ, которыми создаются конкретные конструктивные элементы зданий (сооружений) и в итоге таких работ создается новый или обновленный объект. Именно трудоемкость и не в коей мере в оценке функционального устаревания не участвуют показатели стоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т.п. Сравниваются в едином масштабе трудоемкость выполнения однотипных (аналогичных) видов работ, которые выполнялись рапсе по нормам и правилам, действовавшие в период проектирования и строительства конкретного объекта и трудоемкость работ в текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящее время.

Это очень важное положение для понимания и его использования при проведении всех необходимых расчетов.

Для того чтобы здания и сооружения долго служили людям и выполняли свою «функцию» необходимо проводить планово-предупредительные ремонтные мероприятия, направленные на поддержание нормальной их эксплуатации на протяжении всего периода жизни (срока экономической жизни).

Нормальная эксплуатация - эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями.

Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества.

Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим видам:

·техническое обслуживание зданий (сооружений) - постоянное, непрерывное;

·текущий ремонт (плановый и непредвиденный) - с определенной периодичностью;

·капитальный ремонт (выборочный и комплексный) - с определенной периодичностью;

·реконструкция зданий (сооружений).

2.2 Виды функционального износа

В общем случае различают Функциональное (Моральное) устаревание двух видов.

Функциональное устаревание относится непосредственно как к самим конструктивным решениям (конструктивным элементам) (функциональное (моральное) устаревание1-го вида), так и к объёмно-планировочным решениям (функциональное (моральное) устаревание 2- вида) и они в том или ином виде присутствует во всех зданиях и сооружениях.

Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида (экономическое устаревание присущее только самим конструктивным элементам) - это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости элемента (здания) вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство (воссоздание) (руб.), т.е. связано со снижением стоимости строительства здания (конструктивного элемента) в настоящее время по сравнению с его стоимостью в период проектирования и строительства и выражается через соотношение, например, удельных показателей стоимости м2/руб., м3/руб. и т.п., но при этом необходимо их сравнивать в едином масштабе цен. Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида появляется вследствие появления новых технологий, новых конструктивных решений, ужесточения различных требований и т.п. в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следующим формулам:

где:м1 - стоимость функционального(морального) устаревания здания, руб.- отношение стоимости CH создания новых аналогичных конструкций здания (стоимость замещения) к стоимости C воспроизводства (восстановительная стоимость) старых конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат создания конструкций);nep - восстановительная стоимость существующей конструкции, (здания) на дату проведения оценки, руб.

Функциональное (Моральное) устаревание 2-го вида - отражает несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым эргономическим требованиям: объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений здания, его технических систем и инженерного оборудования, экологические и санитарно-гигиенические требования - современным требованиям рынка недвижимости, и выражается через соотношение старых показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки:

Где - показатели в долях или %, зависящие от:

·качества конструктивных элементов здания; его объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений;

·в целом эргономических требований;

·наличия технических систем; инженерного оборудования и других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных и технических систем, в %, например, отношение величин различных показателей старых требовании (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование и т.д.) к ныне действующим требованиям.

Если недостатки связаны с позициями, включенными в восстановительную стоимость здания, например такими как жилая площадь в квартире, рассчитанная по старой социальное норме 9 м2 против новой социальной нормы 18 м2 , то функциональное устаревание составит: = 9/18 = 0,5, тогда: Zм2= (0,5 - 100)/(100-0,5 × 0,5) = [-99,5/99,725] = 0,9977438 = - 0,9977 - знак минус показывает снижение стоимости объекта и если 1 м2 стоит 900$ из расчета 18 м2 на одного жителя в новом жилом здании (квартире), то в старом жилом здании, где учитывалась в проектировании и строительстве старая социальная норма, стоимость будет равна 900$ × 0,9977 = 897,97$, Аналогичные расчеты можно сделать и для учета других эргономических требований, санитарно-гигиенических, экологических, объемно-планировочных и т.п. Нормативные значения можно взять из СНиП - «Нормы проектирования» или из НПЭ - «Нормали планировочных элементов», в основе, которых лежат эргономические требования. Строительные нормы «Нормали планировочных элементов» разработаны для всех зданий и сооружений с учетом их функционального назначения. Ниже приведены некоторые нормативные показатели, которые должны быть обеспечены в жилых зданиях для нормального проживания людей и которые могут являться основными показателями для расчета функционального устаревания при их не соблюдении по тем или иным причинам.

Полное Функциональное (Моральное) устаревание зданий и сооружений:

м=Cм1+Cм2. (5)

Чтобы воспользоваться данными формулами, необходимо провести тщательное техническое обследование зданий и сооружений, с выявлением многочисленных параметров эксплуатационных качеств (эксплуатационно-технических характеристик) и соответственно сравнить полученные показатели с нормативными значениями. Для проведения технического обследования требуется привлечение организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности. В задачу оценщиков не входит функция по обследованию зданий и сооружений, поэтому оценщики могут использовать далеко не все показатели и тем самым не совсем точно провести расчеты величины функционального устаревания. Эта методика под силу только весьма квалифицированным » опытным оценщикам, знающим очень хорошо вопросы строительства и в целом область строительной индустрии. После расчета величины функционального устаревания, в любом случае необходимо оценить эффективность капитальных вложений, которые необходимы для его устранения с тем, чтобы ответить на кардинальный вопрос об экономической целесообразности устранения функционального устаревания.

Величина эффективных капитальных вложений в конкретный проект (здания или сооружения) определяется как разность между стоимостью устранения физического износа и стоимостью устранения функционального устаревания 2-го вида, Эта величина должна быть всегда больше нуля, в противном случае эти капитальные вложения будут не эффективными, т.е. экономически не целесообразными. Величина эффективных капитальных вложений определяется по следующей формуле:

Кң = Фи - См2; (6)

При проведении капитального ремонта устраняются физический износ и функциональное устаревание, как правило, 1-го вида полностью и частично 2-го вида. При проведении реконструкции и здании устраняются полностью физический износ и функциональное устаревание. Только надо всегда помнить, что затраты на капитальный ремонт или реконструкцию - не равнозначны суммарной величине физического износа и функционального устаревания, выраженные денежным эквивалентом. Из этих затрат всегда необходимо делать, соответствующие выборки по видам работ и их трудоёмкости, и только на их основе делать расчеты по определению величины функционального устаревания, что и будет далее показано, как это можно реализовать на практике.

3 Методика расчета функционального износа

Помимо вышеуказанных видов функциональных устареваний, различают функциональное устаревание - устранимое и неустранимое, которые отражают в первую очередь экономический характер целесообразности устранения имеющегося в объекте функционального устаревания (рассматривается экономическая целесообразность их устранения), потому, что технически возможно устранить любое функциональное устаревание. А вот с точки зрения экономической целесообразности это еще вопрос. Каждое из них подразделяется на три основных типа функционального устаревания:

Й тип («Дополнение»). Если в здании (сооружении) отсутствует какой-либо элемент (конструктивный элемент) и, если этот элемент дополнительно установить в здании то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости должна (арендная плата) возрасти. Следовательно, в таком случае в объекте оценки присутствует устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

Й тип («Замена» или «Модернизация»). Если в здании (сооружении) существует устаревший элемент (конструктивный элемент, система), который не отвечает современным критериям или показателям и, если этот элемент (систему) в здании заменить, модернизировать (улучшить) то, вследствие замены, модернизации этого элемента рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата) возрастет. Следовательно, в таком случае присутствует в объекте оценки устранимая форма функционального устаревания. В противном случае в объекте оценки присутствует неустранимая форма функционального устаревания (отсутствует рост рыночной стоимости объекта или рост арендной платы за объект или иной положительный эффект).

Й тип («Сверхдостаточность» - «излишество»). Если в здании (сооружении) существует элемент (конструктивный элемент, система) и, если этот элемент (конструктивный элемент, система) требует дополнительных не эффективных затрат на его содержание (техническую эксплуатацию: техническое обслуживание, текущий или капитальный ремонты) или он значительно дороже средней рыночной стоимости аналогичного элемента (конструктивного элемента, системы) то, вследствие этого рыночная стоимость объекта недвижимости (арендная плата), по крайней мере не уменьшится. Реально же в большинстве случаев рыночная стоимость объекта недвижимости уменьшается, например, за счет дополнительных затрат на содержание этого элемента (конструктивного элемента, системы), увеличения налога на имущества, увеличения страховки имущества и т.п.

Например, технически вполне возможно изменить высоту любого существующего помещения, здания (уменьшить, увеличить) под новое функциональное назначение (если этого требует технологический процесс), но встает вопрос, целесообразно ли это с точки зрения экономики и не эффективнее ли будет в этом здании другая функция? На этот вопрос и даст ответ оценка величины функционального устаревания.

модернизация здание износ функциональный эксплуатационный

Заключение

В Российской Федерации здания и сооружения проектировались и строились в разные года и столетия. В обозримых интервалах исторического периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила строительства, технологии строительного производства, исповедовалась различная эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль и т.п. В связи с этим, в настоящее время существующие объекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное функциональное (моральное) устаревание.

Следовательно, получение объективного понятия функционального устаревания являлось для нас первостепенной задачей.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости <#"justify">Список использованной литературы

1.Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2008 г.

.Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.

.Пурков А.С. Износ здания как составляющая экономической стоимости./Москва.:М. -2009.

.Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. - 2007.

.Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. - 2007.

.Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006.

.Тарасович Е.И. Оценка недвижимости. С.П., Санкт-Петербургский технический университет, 2007 г.

.Федотова М.А., Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ».

.Фридман Д., Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2005 г.

.Харрисон Г.С.. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2004 г.

Похожие работы на - Виды и методы расчета функционального износа


Содержание

Введение …………………………………………………………………. 3

    Виды функционального износа ……………………………………. 4
    Неисправимый функциональный износ …………………………... 5
    Исправимый функциональный износ ………...………………….... 6
    Пример расчета функционального устранимого износа ……….... 7
    Определение обесценивания, вызванного
    неустранимым функциональным износом ……………………….... 7
Заключение ……………………...……………………………………..... . 9
Список использованной литературы ……………………………......... 10

Введение
Обесценивание машин и оборудования, вызванное функциональным износом, является следствием появления новых технологий. В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным. Это связано с тем, что функциональный износ оцениваемых машин и оборудования рассматривается по отношению к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения. Функциональный износ приводит к снятию с производства и вытеснению с рынка продаж целых поколений машин и оборудования. Он может возникать уже на стадии разработки новой техники и технологий, приводя к их устареванию еще до запуска в производство. На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, сильно влияет научно-технический прогресс. Для уменьшения потерь, связанных с функциональным износом от недоамортизации действующих машин и оборудования, ужесточают нормы амортизации, вводят механизмы ускоренной амортизации, снижают цены на старые машины и оборудование для удержания их на рынке и, в конечном счете, снимают их с производства.
Уменьшить потери от функционального износа можно также модернизацией действующих машин и оборудования с целью улучшения их технико-экономических показателей. Пределы модернизации определяются техническими возможностями, а также разностью стоимостей нового и модернизированного старого оборудования.
Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого. Исходя из статей затрат, изменение структуры которых приводит к износу машин и оборудования, различают следующие группы функционального износа:
- износ, обусловленный избытком капитальных затрат
- износ, обусловленный избытком производственных затрат
Функциональный износ, обусловленный избытком капитальных затрат

1.Виды функционального износа
Функциональный износ (устаревание), обусловленный избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов и (или) невозможности оптимально использовать машины и оборудование из-за таких факторов, как неэффективное размещение и компоновка, излишек производственных мощностей по сравнению с требованиями современного производства, несбалансированность производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием.
Широко распространенным случаем технологического устаревания является наличие избыточной производительности данного оборудования по сравнению с остальным оборудованием, включенным в общую технологическую цепочку, т.е. рассматриваемое оборудование недоиспользуется.
Различают следующие виды функционального износа:

    износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
    износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:
    недостатками, требующими добавления элементов;
    недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
    «сверхулучшениями».
Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций « сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

2 . Неисправимый функциональный износ
Неисправимый функциональный износ вызывается:

    недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
    недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
    "сверхулучшениями".
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных встоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства. Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая Стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. - связанные с наличием "сверхулучшения".

3. Исправимый функциональный износ
К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия конструкции, материалов, стандартов, качества дизайна современным требованиям. Исправимым функциональным износом считается износ, устранение которого приносит поток дохода, превышающий в настоящих ценах затраты на его исправление. Он вызывается:
- недостатками, требующими дополнения (отсутствием необходимых элементов);
- недостатками, требующими замены (модернизации) отдельных элементов на элементы с другими техническими характеристиками, которая позволяет повысить потребительские свойства рассматриваемого объекта в целом.
Примером недостатка, требующего замены отдельных элементов рас-сматриваемой линии является установка электродвигателя с большей номи-нальною частотой вращения или редуктора с меньшим передаточным числом. Данная замена (модернизация) позволяет увеличивать скорость движения ленты, а, следовательно, и производительность всей технологической линии. Это, в свою очередь, принесет дополнительный денежный поток.

4. Пример расчета функционального устранимого износа

Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя

5. Определение обесценивания, вызванного неустранимым
функциональным износом

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и(или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов.
Определение обесценивания, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно- планировочного решения, методом капитализации потерь в арендной плате представлено в табл. 10.


Подобным образом может быть произведен расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат , необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Заключение
Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем.

Список использованной литературы

1. Об оценочной деятельности в Российской федерации: Федер.Закон РФ от 29 июля 1998 г, № 135-ФЗ.
2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2,ФСО №3): Приказ №256, №255, № 254 Минэкономразвития от 27 июля 2007 г.
3. Булычева Г.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебн. пособие. - М Институт профессиональной оценки, 1999.
4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб. пособие.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегори А. Стратегическая оценка компаний. М.: Квинто-Консалтинг. 2003.
и т.д.................

K физ = ∑ n K ia i

i= 1

где: K i - оценка износа i -м экспертом; a i - весомость мнения i -го эксперта;

n – число экспертов.

Весомость мнений экспертов определяют из условия:

∑ a i = 1

i= 1

Прямой метод предполагает оценку физического износа машин и оборудования исходя из нормативных затрат на их полное восстановление до нового состояния. Оценка затрат на ремонт может быть проведена с привлечением высококвалифицированных экспертов. Стоимость капитального ремонта определяется исходя из дефектной ведомости путем составления нормативной калькуляции, содержащей нормативные затраты на заменяемые агрегаты и детали, материалы, заработную плату ремонтных рабочих и накладные расходы ремонтной организации.

Для расчета используется следующая формула:52

K физ = З / С н

где: З - сумма нормативных затрат на восстановление объекта оценки до нового состояния, руб.;

С н - стоимость новых машин и оборудования, руб.

8.3 Функциональный износ и методы его определения

Обесценивание машин и оборудования, вызванное функциональным устареванием, является следствием появления новых технологий.

Если физический износ имеет абсолютный характер, то функциональное устаревание является относительным, потому что оно рассматривается по отношению к объектам-аналогам, и тем самым зависит от объектов сравнения.53 Функциональное устаревание - уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин и оборудования. Такое

уменьшение привлекательности, в свою очередь, вызывает обесценение. Функциональное устаревание проявляется с появлением объектов-

конкурентов, а не постепенно, как физический износ. По причинам, вызвавшим функциональное устаревание, выделяют моральный и технологический износ.

52 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002 с. 69.

Моральный износ – это износ, причина которого – улучшение свойств изделий аналогичных оцениваемому (изменение технических параметров или конструктивных решений, появление новых возможностей, большей экологичности, эргономичности и т.д.) или удешевление их производства.

Моральный износ можно разделить на три группы, исходя из статей затрат, с изменениями в структуре которых связан износ:

устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами (повышенными инвестиционными издержками). В него включается устаревание, вызванное усовершенствованиями и изменениями в компоновке, конструкции, используемых материалах, схеме производственного процесса, размерах и номенклатуре оборудования, а также количестве выпускаемых изделий - по сути дела всеми усовершенствованиями, которые делают новую технологию более дешевой. Разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения представляет собой величину избыточных капитальных затрат.

устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами. В результате развития новых технологий не только становится дешевле произвести или купить объект, но и процесс его эксплуатации становится менее дорогостоящим или более эффективным.

Первый вид морального износа ведет к удешевлению производства оборудования, а второй - к удешевлению эксплуатации готового.

устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д. Как правило, новое оборудование превосходит старые аналоги не только по техническим параметрам или более низкой себестоимости, но и является более экономичным, эргономичным, обладает современным дизайном и прочие.

Технологический износ - это износ, причина которого - различия в составе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с оцениваемым объектом, в дизайне, а также изменение технологического цикла производства, в который включен оцениваемый объект.

Уменьшению потерь от функционального устаревания служат механизмы ускоренной амортизации, понижение цен на устаревшие машины и оборудова-

ние с целью удержания их на рынке. С этой же целью производится модернизация эксплуатируемых машин, но возможности любой, даже самой масштабной модернизации ограничены техническими возможностями и, кроме того, экономическим смыслом, определяемым разностью стоимостей нового и модернизированного устаревшего оборудования.

В процессе оценки технического объекта принимают во внимание две стороны возможного отличия нового объекта от устаревшего:

избыток капитальных затрат при производстве объекта;

избыток производственных затрат при эксплуатации.

Метод расчета функционального износа, обусловленного избытком капитальных затрат. Оценить влияние данного типа износа можно, применив следующий алгоритм. 54

Оцениваемая машина имеет полную стоимость воспроизводства S ПСВ ,

оцененную на момент оценки с использованием затратного подхода, и характеризуется показателем качества X . К моменту оценки на рынке появились анало-

гичные машины нового поколения, у которых цена Ц АН и показатель качества

X АН . Полная стоимость замещения (S ПCЗ ) оцениваемой машины, получаемая

методом прямого сравнения с аналогом, равна цене аналога, скорректированной на различие показателя качества:

S ПCЗ = Ц АН

X АН

Из-за развития новых технологий и введения новых способов производства оборудования в большинстве случаев полная стоимость замещения меньше полной стоимости воспроизводства. В новых условиях оцениваемую машину будет невозможно продать по прежней стоимости воспроизводства, она обесценилась до полной стоимости замещения.

Разность между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения представляет собой стоимость функционального износа (обесценения)

∆ S ФУН = S ПCB − S ПCЗ

Коэффициент функционального износа равен отношению стоимости этого износа к полной стоимости воспроизводства:

K ФУН = ∆ S ФУН / S ПCВ

После подстановки значений получаем окончательную формулу:

Ц АН

K ФУН = 1 −

S ПСВ

X АН

Частично функциональное устаревание может быть устранено путем модернизации оборудования, что в обязательном порядке сопровождается дополнительными инвестициями в усовершенствование ее конструкции. Соответственно, суммарно величину функционального износа представляется возможным оценить, просчитав смету на модернизацию оцениваемого оборудования.

Косвенным признаком того, что оцениваемая машина имеет функциональный износ, является также факт прекращения выпуска машин подобной модели предприятием-изготовителем, что свидетельствует об освоении производства новой модели. При наличии подобной информации рекомендуется допустить наличие коэффициента функционального износа около 20%.

54 Основы оценки стоимости машин и оборудования: учебник для студентов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"; под ред.

Функциональный износ, обусловленный избытком производственных затрат, возникает либо в результате совершенствования технологии, либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием.

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванного операционным устареванием, включает в себя следующие этапы55 :

определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;

определение ежегодных эксплуатационных расходов при эксплуатации более современных аналогов;

определение разницы затрат на эксплуатацию;

учет влияния налогов;

определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;

определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

8.4 Внешний износ. Методы определения

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями56 , которые накладывают ограничения на использование потенциала оцениваемых объектов.

Различают глобальное и местное устаревание технических средств. Глобальное устаревание связано с научно-техническими революциями, носящими всемирный общеэкономический характер. Оно является необратимым, приводящим к полному вытеснению определенного типа машин и оборудования. Локальное внешнее устаревание носит регионально-отраслевой характер и может быть временным.

Внешнее устаревание определяется множеством факторов. Вытеснение с рынка продукции обесценивает и делает бесполезными машины, на которых эта продукция производилась.

Внешний износ может быть определен как износ косвенный, если нарушен принцип сбалансированности в организации производственного процесса. При этом внешний износ, вызванный несоответствием между производственными мощностями машины и машинного комплекса в целом, определяется как индивидуальный, относящийся только к оцениваемой машине.

Существует два подхода при определении величины внешнего износа:

55 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002.

56 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002 с.26

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

Примером внешнего износа, является износ, вызываемый наличием избыточной производительности данного элемента фондов по сравнению с производительностью всей технологической цепочки, в которую данный элемент уже включен (для стоимости в пользовании) или может быть включен (для стоимости в обмене). Это означает, что в данной технологической цепочке есть узкие места, не позволяющие полностью использовать возможности рассматриваемого оборудования. Выход из этой ситуации состоит либо в расшивке узких мест, что позволяет повысить коэффициент загрузки рассматриваемого оборудования и, следовательно, уменьшить степень его износа в рамках данной системы, либо переместить рассматриваемое оборудование в состав другой системы, где оно может использоваться более производительно.57

При оценке стоимости технического средства в составе рассмотренной технологической цепочки, где объект оценки рассматривается как отдельная единица, при применении сравнительного или затратного подхода коэффициент внешнего износа определяется следующей формулой:

К вн = 1− М М м . к . × 100% ,

где: М м.к. – производственная мощность машинного комплекса (технологической цепочки),

М - производственная мощность оцениваемого объекта.58 Внешний износ, вызванный падением спроса на продукцию, производи-

мую всей технологической линией, отдельно для объекта оценки в составе линии, рассчитывается через коэффициент использования производственной мощности по формуле:

К вн = 1 −

Q пр

× 100% ,

Мп

где: Q пр – объективно сложившийся в современных экономических усло-

виях предельно возможный объем производства продукции, обеспечиваемый с участием объекта оценки,

М п – эффективная производственная мощность объекта оценки.59

57 Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М.: Центр экономики и маркетинга, 1997.

58 д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой. - Москва: Финансы и статистика, 2006 .

59 Основы оценки стоимости машин и оборудования: учебник для студентов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой. - Москва: Финансы и статистика, 2006 .

Функциональный износ проявляется: 1) в потере стоимости, вызванной появлением либо более дешевых объектов того же класса, либо более экономичных и производительных аналогов другого класса; 2)несоответствие характеристик объекта современным общим региональным стандартам или требованиям по обеспечению безопасности, экологическим ограничением, требованием рынка и т.п.; 3) изменением технологического цикла, в которой традиционно включается объект.

Формула определения функционального износа: V=

Бывает устранимый и неустранимый.

Методы расчета:

Подход к функциональному износу - берется объект и аналог, аналог помещается в теже условия, что и объект, подсчитываем расходы, разница в расходах это и есть функциональный износ.

Исходя из этого была разработана методика.

Обесценение функциональное неустранимое по разнице основных летно-технических и эксплуатационых характеристик может быть расчитана по следующей зависимости:

Для использования этого метода необходимо соблюдение нескольких условий:

  1. И объект, и аналог должны быть экономически эффективны на заданных линиях.
  2. Себестоимость летного часа нельзя брать из отчетности компании. По себестоимости лучше брать по натуральным параметрам (расход топлива, количество членов экипажа).

Обесценение по различному оборудованию, которое можно поставить, заменить:

  1. Определить устранимый/неустранимый износ. Если замена или доработка какого-либо оборудования технически возможна и окупается за остающийся фактический срок службы объекта, то функциональный износ счиается устранимым. Иначе неустранимый.
  2. Если износ неустранимый, то он определяется методом капитализации разностей в расходах или прибыли за полный срок службы объекта.
  3. Если износ устранимый, то его величина равна стоимости устранения.

Пример: Определить неустранимый износ из-за ограничений эксплуатации по II категории, на III категорию его не переделать.

Этот износ относительно аналога (аналог III категории). Определить как отразиться на стоимости. В год теряем на самолет 400 тыс. руб., в течение 15 лет.

Считается методом капитализации.

an=2724000/400000=6,81.

Пример: Определить устранимый функциональный износ по следующему недостатку: запрещение полетов без автоматической стационарной кислородной системы для пассажиров и бортпроводников, при условии, что на аналоге и объекте этой системы нет, стоимость оборудования без монтажа - 4 млн, стоимость монтажа на ЛА - 500000, стоимость монтажа при производстве аналога - 100000.

Цена=4000000+500000=4,5 млн

Пример: Устранимый износ по следующему недостатку: ограничение полетов из-за отсутсвия системы предупреждения самолетов TCA. Стоимость оборудования без монтажа - 2500 тыс. Стоимость монтажа на ЛА - 550 тыс. Стоимость монтажа на серийном производстве - 100000.

Устранимый износ = 2500000+550000-100000 =

Пример: Несоответствие радиосвязи международным требованиям по диапазону частот. Признак износа относительно аналога.

Стоимость нового оборудования с монтажом старого - 700000. Остаточная стоимость заменяемого оборудования - 100000.

Устранимый износ = 700000 - 100000 =600000

Пример: В качестве аналога ТУ-154м, но без соответствующего оборудования, которое перечислено в предыдущих примерах.

Износ по основным летно-техническим и эксплуатационным характеристикам=0.

Суммарный функциональный износ объекта относительно аналога=2724000+2950000+600000 = 6274000.

Дополнительный функциональный износ объекта и аналога относительно современных требований = 4500 руб.

Определить степень функционального дополнительного износа.

Vдоп=4500/210000=0,02=2%


9.Внешний (экономический) износ. Подходы к его определению: капитализация потери дохода (прибыли) и статистический подход.

Экономический износ определяется уменьшением полезности объекта в результате действия внешних факторов, изменения рыночных, экономических, финансовых условий и т.п. Формула для определения экономического износа: E=

Метод к4апитализации потери дохода. Обесценение в результате внешнего износа по отдельному параметру с индексом m – Adem определяется по зависимости: ADem=a(ONLc;I%)Dm.

ONLc=min{(NLci-Ai)/Rci; i=1,..,n}

Где ONLc – минимальное значение остатка экономической жизни ЛА в годах;

I% - коэффициент дисконтирования;

Dm – ежегодная потеря дохода в результате воздействия внешнего фактора с индексом m;

NLci – значение экономической жизни по ресурсу с индексом i;

Ai – наработка по ресурсу с индексом i (Ai=0);

Rci – годовая наработка по ресурсу с индексом i;

I – индекс назначенного ресурса.

В случае действия нескольких факторов, для которых может быть определено отдельно, обобщенная величина внешнего износа может быть определена по зависимостям: ADem=CN(1-П(1-ADem/CN)).

Определяется уменьшением полезности объекта в результате действия внешних факторов.

Изменение рыночных, экономических, финансовых условий и т.п.

  1. По статистике.
  2. Метод капитализации.

Пример: Определить внешний экономический износ ТУ-154м в современных условиях в результате падения спроса на общие пассажирсие перевозки. Налет на среднесписочный самолет = 2000 часов в год.

Используется принцип наиболее эффективного использования, т.е. фактический налет берем по налету парка этих самолетов наиболее эффективно работающих компаний, там он по статистике составляет 1500 часов.

В экономике недвижимости различают три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 3).

Физический износ -- это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды.

Различают -- устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект недвижимости не подлежит восстановлению.

Рис. 3.

Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода).

Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств.

Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости увеличивается частота его ремонт замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный (функциональный) износ -- это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д. В отечественной практике данный вид износа носит название морального.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ -- это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т.д. и соответственно дешевле.

Технологический износ -- это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат.

Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины такого вида износа:

  • * недостатки, требующие добавления элементов;
  • * недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
  • * сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) -- это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов.

Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т.е. стоимостью устранимых дефектов.

Следует отметить, что бывают и обратные ситуации: стоимость недвижимости может не снизиться, а возрасти вследствие действия внешних причин (ввод новых объектов инфраструктуры, возросшая экономическая активность). Наблюдения показывают, что на длительных отрезках времени внешние причины чаще способствуют не снижению, а увеличению рыночной стоимости земли на развивающихся территориях. Для зданий и строений, испытывающих физический и функциональный износ и находящихся в местах с увеличивающейся привлекательностью, рыночная стоимость будет результатом одновременно противоположных процессов потери стоимости объекта от физического и функционального устаревания и в то же время возрастания стоимости земельной составляющей. В свою очередь, рост стоимости земли ускоряет функциональный износ физически изношенных зданий, что ведет к их сносу и замене (так происходит, например, с жилой застройкой хрущевского периода в центре Москвы).

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный совокупный износ объекта недвижимости (рис. 4). В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.


Рис. 4.

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 5).


Рис. 5

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

 

 
Это интересно: