Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка Как часто проводится кадастровая оценка земель

Такая процедура должна производиться не чаще, чем один раз в 5 лет. Согласно законодательству, реже нельзя, а чаще можно, хотя и нецелесообразно. Будет достаточно, если вы оцените свой объект недвижимости один раз в 3 года, как положено по закону и обусловлено субъективными обстоятельствами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Плановая кадастровая оценка земельных участков в 2019 году не будет проводиться. Сейчас, с начала года, начался так называемый переходный период, когда формируется новая система кадастровой оценки. Этот процесс продлится до 2020 года, когда окончательно должны быть созданы бюджетные учреждения, которые будут заниматься кадастровой оценкой.

Что это такое?

Кадастровая оценка земельных участков - это работы, которые проводятся с целью определения .

Такие действия состоят из нескольких этапов:

• утверждение решения;
• выбор исполнителя;
• собственно, проведение работ;
• принятие результатов;
• внесение их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Зачем проводится оценка? Главная цель - это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.

Вторую по значимости категорию - земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении . Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.

Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:

• рыночная стоимость участка, который находится в собственности, ниже кадастровой или такая же;
• налогоплательщик желает определить справедливый налог на свой земельный участок, если он кажется ему неоправданно завышенным;
• сделки по отчуждению территории (купля-продажа, дарение, передача по наследству);
• получение денежных средств в банке под залог земельного участка обязательно потребует его переоценки.

В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая - в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.

Нормативная база

В настоящее время действует «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.

До 2020 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.

С начала 2019 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2019 будет применяться та, что действовала на начало 2014 года.

Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху». Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним. А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.

Кадастровая оценка земельных участков

После того, как пройдет переходный период, связанный с формированием как новых методов оценки, так и кадров, оценка будет производиться только бюджетниками. Они будут располагаться в отделениях Государственного кадастра.

Уточнение кадастровой стоимости, удаление ошибок будет производиться безвозмездно. Предполагается, что при регулярном уточнении кадастровой стоимости объектов будет меньше неточностей и ошибок.

Куда обратиться?

Итак, сейчас внеплановая кадастровая оценка может быть заказана у частников или в Росреестре. Это оценочные компании, которые проводят такого рода работы согласно заявлению, то есть досрочно. Пока продолжается переходный период (до 2020 года) вы имеете право выбрать оценочную компанию сами.
По желанию ее можно заказать также в Росреестре.

Перед заключением договора тщательно проверьте правильность своего выбора, так как от качества оценки будут зависеть дальнейшие действия.

Сведения о честности той или иной компании можно получить как от знакомых, так и на специальных форумах. Руководствоваться только ценой не имеет смысла.

Как проводится?

Для начала поговорите с оценщиком. Возможно, проводить дополнительные работы не имеет смысла. Для того, чтобы договориться, нужно ясно указать цель, которую вы преследуете.

Если вы смогли договориться на словах и согласовали дату проведения процедуры, можно подписывать договор.

В нем указываются следующие сведения:

• с какой целью делается оценка;
• какая методика будет применена;
• сроки, когда работы будут закончены;
• ответственность оценщиков в случае некорректной оценки.

Прикладываем к договору . Такую выписку можно получить и в электронном виде, а затем распечатать. Это будет дешевле и быстрее. На сайте Росреестра есть соответствующая функция, можно заполнить заявку, оплатить картой онлайн и получить электронный документ.

В заключении должны присутствовать следующие характеристики:

• технические параметры участка и его ;
• информация о собственнике;
• какая методика применялась, что послужило причиной;
• кадастровая стоимость.

Если ваша цель была уменьшить налоговую базу, то увеличение стоимости повлияет на этот фактор прямо противоположно. А в случае, когда вашей целью является оценка для залога, повышение кадастровой цены благоприятно скажется на решении банка.

Методы

При оценке используют различные методы, которые дают разные результаты на одной и той же территории.

Самыми распространенными являются:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

При затратном подсчитываются те вложения, которые были произведены муниципалитетами или государством. В первую очередь это дороги и инфраструктура, в том числе проведенные инженерные коммуникации. Они окупаются за счет налогов, которые взимаются с налогоплательщиков-собственников. Они имеют большую кадастровую и рыночную стоимость.

Сравнительный метод использует следующие аналогии: расположение (близко/далеко от центра или населенного пункта), экология и ландшафт. Сравнительный подход применяется только там, где рядом расположены объекты, на которых проводилась ревизия. Вносятся соответствующие поправки и устанавливается близкая к соседней кадастровая стоимость.

Доходный способ используется, когда речь идет о коммерчески ценных участках. Это земля, расположенная, например, в центре города или элитном районе. Кадастровая стоимость основывается на перспективах и получении прибыли на этом участке.

Можно ли изменить стоимость?

Очень часто при кадастровом учете допускаются различного рода ошибки. Они могут быть связаны с неточностями, занесенными в кадастр на первом этапе, когда в Росреестр сдается межевой план. Также источником ошибок могут быть неправильный расчет или опечатки. В этом случае менять кадастровую стоимость нужно и можно.

Чаще всего это делается через суд. В результате проводится внеочередная кадастровая оценка и в Росреестр заносятся новые данные.

Оспаривание

Кроме суда, претензии по неправильной оценке кадастровой стоимости принимают специальные комиссии. Эти комиссии создаются на базе местных отделений Росреестра, так называемые комиссии по спорам.

Независимая кадастровая оценка земельных участков - комплекс мероприятий, направленных на анализ спроса и предложения, а также определение стоимости конкретного ЗУ. Вне зависимости от вида оценки результатом работы является денежное выражение (кадастровая цена) земельного участка.

Особенность полученного параметра в том, что он является главными показателем при начислении налогов и проводится по массовой методике. Результат выполнения работы - разделение определенной области на зоны, а также вычисление цены земельных участков по зональным и основным показателям. Оценивание осуществляется с учетом индивидуальных особенностей ЗУ, а полученная стоимость будет наиболее вероятной при желании владельца продать надел в условиях рынка.

Порядок оценки ЗУ зафиксирован в российском законодательстве, а главной целью является определение стоимости наделов разного назначения. Ниже рассмотрим, как осуществляется оценка, с какой целью выполняется работа, кому поручаются такие задачи, и какими способами они реализуются.

Кадастровая оценка ЗУ - технические и административные действия, которые осуществляются уполномоченными органами для вычисления кадастровой цены участка земли в ведении конкретной структуры. Расчет осуществляется на определенную дату и для решения следующих задач:

• На государственном уровне - формирование общей системы налогообложения земельных участков, которые находятся во владении государства или других лиц. В результате органам ФНС проще выполнять возложенные на них функции, в том числе в вопросе наполнения государственного бюджета.
• На территориальном уровне - изучение эффективности применения земель для каждой отдельно взятой территории на конкретную дату, решение вопросов в отношении распределения ЗУ, а также их более продуктивного применения.
• На уровне владельцев определенных наделов - установление правильного размера налогов и получение приблизительной рыночной цены, что требуется для проведения сделок по аренде или купле-продаже земельного участка, оформления наследства, передачи объекта под залог и так далее.

С какой целью она проводится?

Выше рассмотрены общие причины оценки земель. Выделим наиболее популярные цели, которые преследуются заказчиками:

• Для проведения сделок с ЗУ - аренда, дарение, продажа.
• В процессе приватизации или страхования.
• Оформление кредита в финансовом учреждении (если земля используется в роли залога).
• При имущественных спорах.
• Для оценки эффективности вложений в землю.
• С целью привлечения пайщиков.
• При сборе документов службой приставов.
• Для оценки компаний (если используется затратный метод).
• При необходимости оценки текущего ущерба.
• Для получения разрешения на строительство объекта.
• В случае применения ЗУ в виде составляющей уставного капитала компании и так далее.
• Процесс кадастровой оценки

Кадастровая оценка осуществляется в несколько этапов:

1. Оформляется договор. Для его заключения у оценщика на руках должна быть необходимая информация, а именно цель выполнения оценочной работы, стандарты оценивания, категория ЗУ, вид разрешенного применения, наличие обременений на земельный надел, тип собственности, наличие построек на ЗУ, а также информация из земельного кадастра. На этом же этапе определяется дата выполнения оценочных работ и ориентировочное время выдачи результатов.
2. Сбор и анализ переданной информации. Анализируются юридические документы и данные о регистрации ЗУ, его физические характеристики, описание месторасположения участка, инженерных коммуникаций и строений на них. Проводится анализ экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.
3. Специалисты выезжают на объект для непосредственного осмотра земельного участка и близлежащей территории.
4. Запрашиваются документы и информация у владельца ЗУ, а также служб, обеспечивающих его эксплуатацию.
5. Специальная комиссия анализирует рынок недвижимости и последние результаты продаж.
6. Определяется методика, по которой будет осуществляться оценивание надела.
7. Полученные результаты согласовываются, после чего составляется отчет.

Итоги выполненной проверки находят отражение в письменном отчете, который передается заявителям и может использоваться для решения конкретных задач. Важно, чтобы форма и содержание отчета соответствовали действующим требованиям законодательства. Многие проблемы связаны с определением формы заключения. На текущем этапе единые правила отсутствует, поэтому разные оценочные организации могут предъявлять отчеты о проделанной работе в разном виде и с индивидуальным содержанием.

Основные методы оценки

В процессе оценки ЗУ применяется несколько методик:

• Нормативный способ оценки. Его особенность заключается в определении нормативной цены земельного надела. Такой вариант подходит для случаев выкупа или передачи недвижимости во владение, его дарения или получение в наследство, при оформлении кредита или изъятии в пользу государства.
• Сравнение продаж. Этот способ оценки считается наиболее эффективным, ведь для получения цены объекта анализируется реальная ситуация на рынке. Если у оценочной компании нет информации в отношении продаж конкретного ЗУ, он принимает во внимание текущий уровень спроса. При выполнении работы учитывается зонирование объекта, условия финансирования, состояние рынка, экономические прогнозы, наличие инженерных сетей или коммунального обеспечения, расположение и другие параметры.
• Доходный метод (капитализации земельной ренты). Суть работы заключается в обработке данных по стоимости аренды ЗУ. С учетом потенциального дохода определяется и стоимость надела. Расчет стоимости арендного участка производится по простой формуле - суммарный объем прибыли с аренды делится на ставку капитализации. Последняя определяется посредством деления суммарной стоимости за аренду таких же земель на их цену. Арендная цена зависит от ряда факторов - формы участка, его расположения, наличия транспортных подъездов, вида использования земли и других параметров.

Дополнительные методы

Существует и ряд других методов (вспомогательных):

• Распределения. В этой методике определяется доля стоимости надела в общей цене определенной территории. При расчете оценщик базируется на соотношении стоимости ЗУ и построек, которые на ней находятся. Применение такой методики актуально для новостроек, ведь земля под ветхими зданиями имеет большую долю в общей цене объекта (если сравнивать с сооружением). Итоговый результат расчета будет приблизительным и не имеет большой достоверности. Применяется методика при дефиците достоверных данных о рыночной ситуации.
• Выделения. При таком способе оценивается ЗУ, на территории которых имеются постройки или предоставлены данные о сумме операций, проведенных с применением участков. Способ расчета применяется для наделов, где имеются небольшие объекты (к примеру, дачные дома), а также нет точной информации о продажах земель в этом районе.
• Остатка. Суть способа расчета заключается в оценке ЗУ, которые могут быть улучшены путем строительства на них объектов для получения большей цены. Алгоритм такой - определение потенциального дохода земли, вычисление потенциальной прибыли от строений, вычисление цены.
• Разбивки на участки. Такая методика применяется при делении надела на небольшие доли. Алгоритм - определение числа и размеров ЗУ, вычисление стоимости сравнительным методом, проведение расчета затрат и чистой прибыли от продажи, а также выбор дисконтной ставки (для оценки рисков).

Главный показатель при определении кадастровой цены - удельный параметр стоимости одного «квадрата» земельного участка. Он вычисляется для определенной категории земельных участков и видов разрешенного применения посредством умножения площади определенного ЗУ на показатель кадастровой цены одного «квадрата» участка.

Зависимость от вариантов применения

Если для надела предусмотрено несколько вариантов применения, в процессе оценки выбирается тот тип использования, для которого параметр кадастровой цены одного «квадрата» площади будет наибольшим. Если рыночная цена известна, определение кадастровой стоимости производится в процентах.

Тонкости оценки ЗУ для конкретного назначения:

• Земли сельских и городских поселений, дачных, садоводческих или огородных хозяйств. Для оценки таких объектов применяются текущие рыночные цены, другие данные о ЗУ и результаты иных методов. Наиболее востребован сравнительный способ.
• Сельскохозяйственные угодия, находящиеся вне черты города или поселка. В процессе определения цены берется во внимание размер капитализации расчетной рентной прибыли (доходный метод).
• Другие категории земель вне города или поселков. При оценке применяется затратный или доходный методы.

Если речь идет об оценке с/х угодий, при выполнении работы требуются и другие показатели - расположение, качество почвы, технологические характеристики и так далее. После сбора полной информации вычисляется кадастровая цена и рентная прибыль.

Какой орган может проводить?

Независимая оценка ЗУ - работа, которую вправе осуществлять компании и ИП, имеющие соответствующее разрешение (лицензию) на выполнение оценочных мероприятий. Что касается государственной кадастровой оценки, она осуществляется с периодичностью раз в пять лет и проводится для всех наделов, находящихся на территории административно-территориальной области. Такую работу выполняет Федеральное агентство, занимающееся вопроса кадастра объектов недвижимости, а также органы на местах.

В процессе оценки в учет берутся сервитуты - права ограниченного применения ЗУ для прокладки ЛЭП, прохода поездов и прочие ограничения, установленные судебным органом, законодательством или административным актом.

Список документов

Как правило, для проведения оценки ЗУ требуются следующие бумаги:

• Правоустанавливающие документы.
• Данные о границе земельного надела.
• Категория территориального участка.
• Данные о состоянии или наличии коммуникаций.

Пакет бумаг передается уполномоченным органам, которые определяют кадастровую стоимость, а участок земли получает соответствующий статус. Чтобы уточнить полный перечень необходимых документов, стоит обратиться в уполномоченный орган своего региона.

Итоги

Результаты кадастровой оценки проходят утверждение и становятся доступными для СМИ. Информация выкладывается на сайте Россреестра и актуальна пять лет до следующей оценки. В течение этого периода допускается оспаривание и изменение стоимости в определенных случаях:

• Изменение площади или границы ЗУ.
• Перевод надела в другую категорию.
• Установление нового вида разрешенного применения.
• Изменение характеристик ЗУ из-за обвалов, оползней, прокладке через них дорог и так далее.
• Выявление ошибок в документах, применяемых при расчете цены.
• Значительное изменение положения дел на рынке земли (резкое обесценивание земель).

Изменение кадастровой цены производится в рабочем или административном порядке, а также через суд.

Время чтения: 5 минут

Государственный земельный кадастр – систематизированный ресурс, который содержит перечень всех участков земли на территории РФ. Каждая зона отличается своим описанием и сопроводительными документами. Для установления стоимости участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Специальная методика позволяет унифицировать результаты определения цены на всей территории страны.

Что собой представляет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) земельного участка – величина, которая определяется по итогам государственной оценки земли с учётом классификации наделов согласно целевому назначению. Для каждой территории она вычисляется в индивидуальном порядке согласно законодательству об оценочной деятельности.

Порядок процедуры регламентирует Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Основные положения о кадастровой цене закреплены в ст.66 ЗК РФ.

В настоящее время кадастровую стоимость определяют независимые оценщики. Полученные данные заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН) . Узнать КС можно с помощью интерактивной карты на сайте Роснедвижимости.

Решение о проведении оценивания

О том, как проводится государственная кадастровая оценка земли (ГКО), в деталях сказано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08. 2019) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О государственной кадастровой оценке”.

Согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, ГКО осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или по инициативе органа местного самоуправления.

Решение о проведении процедуры должно содержать:

• год начала проведения работ по вычислению КС;
• вид/виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение;
• и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с дополнительным материалом “ “.

Периодичность проведения ГКО

Согласно законодательству, кадастровая оценка земель (КОЗ) обычно выполняется раз в 5 лет и не чаще раза в 3 года. Однако в связи с тем, что система уполномоченных бюджетных учреждений только формируется, проведение плановой ГКО временно приостановлено.

До 2020 года собственник может в любое удобное время инициировать внеплановую экспертизу в частных оценочных фирмах.

Важный нюанс: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе результаты государственной кадастровой оценки земель можно получить не чаще одного раза в два года.

В будущем проводить оценивание будут исключительно сотрудники специализированных бюджетных организаций, но в настоящее время процедура поручается лицензированным частным оценщикам.

Как оцениваются земли населенных пунктов

Из ст. 83 ЗК РФ можно узнать, что такое . К этой категории относят территории, предназначенные и используемые для развития и застройки городов, сел, поселков. Такие участки отделяются границей от .

Комплексная оценка земель населенных пунктов – совокупность мероприятий по вычислению кадастровой стоимости участков, расположенных в составе населенного пункта. Её цели:

1. Составление систематизированной базы данных о локации, целевой специфике, правовом статусе земель РФ.
2. Определение ставки арендной платы, первичных цен продажи прав собственности.
3. Уточнение базы налогообложения.
4. Определение направлений планирования и застройки.

Объекты кадастровой оценки – земельные участки, находящиеся в составе населенных пунктов. В этом контексте важно понимать особенности устройства административно-территориальных единиц. Они состоят из кадастровых кварталов, которые отличаются между собой размерами и назначением.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов – это котировка земельного объекта в расчете на единицу общей площади территории. Данный параметр является ключевым при определении КС.

ГКО населенных пунктов включает в себя следующие этапы:

1. Принятие решения о проведении процедуры на уровне субъекта РФ.
2. Формирование списка земельных участков с полными характеристиками.
3. Определение удельного показателя КС каждого кадастрового квартала.
4. Утверждение результатов оценки нормативным распоряжением субъекта РФ.
5. Внесение данных по каждой зоне в систему кадастрового учета.

При проведении ГКО в расчет берется существенный массив информации:

• сведения о сделках на рынке земли;
• размер арендной платы;
• затраты на строительство и обустройство территории и так далее.

Эти данные можно получить в органах исполнительной власти субъектов РФ, в организациях, ведущих регистрацию прав собственности, в СМИ и на официальных сайтах.

Кадастровая оценка земель поселений не предусматривает анализ индивидуальных особенностей каждого объекта. Участки делятся на группы и подгруппы с учетом общих признаков.

При определении КС применяют один из способов массовой оценки:

• сравнительный. Стоимость участка устанавливается на основании анализа сделок купли-продажи в данном регионе по схожим объектам;
• доходный. Во внимание принимается предполагаемая прибыль от распоряжения участком;
• затратный. Этот метод актуален при оценивании земель общего пользования. Такие объекты редко встречаются в продаже, дохода почти не приносят, но можно учесть расходы;
• комбинированный – сочетание двух и более перечисленных подходов.

Если методы массовой оценки к объекту не применимы, его характеристики рассматривают индивидуально.

Процедура оценки земель, выделенных для сельского хозяйства

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.

Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:

• пашни, пастбища, сенокосы;
• выращивание технологических культур;
• возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
• коммерческая деятельность.

Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.

ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.

Главная цель кадастровой оценки земли – формирование размера земельного налога, арендной платы и других платежей.

Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:

1. Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
2. Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
3. Умножение удельного показателя на площадь участка.

Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.

Как оценить землю

Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:

1. Выбрать оценочную фирму.
2. Указать цель оценки.
3. Заключить договор.
4. Оплатить услугу.
5. Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
6. Предоставить документы.
7. Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
8. Получить отчет об оценке.

Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли.

Кто может проводит оценку

Раньше оценкой земель занимались кадастровые инженеры по заказу уполномоченной государственной организации. Но с недавних пор обязанность проводить ГКО была передана специализированным бюджетным учреждениям.

Пока окончательный переход полномочий к госучреждениям не произошел, проведение внеплановой оценки можно поручить сотрудникам Росреестра или частных компаний, действующих по всей территории РФ. Например, жители Москвы могут заказать внеочередную кадастровую оценку земель в следующих предприятиях:

1. ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», ул. Пресненская, д. 12.
2. ГУ «Платинум», пл. Журавлева, д. 2, строение 2, 3 этаж, офис 321.
3. ООО «Ритам», ул. Садовая-Кудринская, д. 32а, строение 9, офис 411.

Грамотное и своевременное оценивание позволит избежать уплаты завышенной суммы налогов, поэтому рекомендуется регулярно проверять КС своей недвижимости, а при возникновении сомнений в ее обоснованности сразу же проводить независимую экспертизу.

Итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода (до 1 января 2020 года).

Заключение

Любой объект недвижимости, в соответствии с отечественными нормами, имеет рыночную и кадастровую стоимость. ГКО проводят лицензированные специалисты по решению уполномоченных органов. Эта процедура призвана определить цену земли, особенности её использования и владения.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Которая служит для точного определения ценности земли в соответствии с ее принадлежностью к одному из классов земель, разрешенных к использованию.

Государственная, или иначе, кадастровая оценка земли, как официальное мероприятие, имеет несколько целей:

• Создание полной базы используемых земель, унификация системы налогового обложения.
• Создание четкого представления о распределенных землях, количестве , возможности выдачи разрешений на строительство.

Наличие такой величины, как кадастровая стоимость, позволит владельцам земельных наделов иметь представление о реальной цене своего участка, что немаловажно при совершении сделок с ней, а также при получении стоимости налогообложения.

Кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет .

Определенная госцена земли остается постоянной до следующей оценки, причем величина эта является публичной и может быть доступной на сайте Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли.

Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:

• изменились ;
• сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
• изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
• в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
• обвал цен на землю;
• собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.

Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость должна быть корректной, соответствовать истинной стоимости земельных наделов в данном районе, с учетом расположения и прочего.

От этого зависит ряд весьма важных финансовых моментов:

1. сумма налоговой ставки (приватизированные участки являются налогооблагаемыми объектами, владелец ежегодно платит земельный налог установленного размера). Если, получив налоговое уведомление, владелец сочтет указанную сумму чрезмерной, он может оспорить ее через суд, для установления приемлемой налоговой ставки. Это касается не только частных владельцев дачных участков, но и арендаторов, занимающихся бизнесом, а также владельцев земель под зданиями предприятий.
2. если участок , то арендная плата также зависит от государственной оценки в том числе.
3. если земля будет объявлена необходимой для государственных нужд , то от размера кадастровой цены будет зависеть размер компенсации, которую должен получить собственник.

Методика определения кадастровой стоимости, почему кадастровая стоимость отличается от рыночной

Существует всего три метода определения кадастровой стоимости земли: затратный, доходный и сравнительный . Они могут применяться не только по отдельности, но сочетаться друг с другом в разной степени.

Самый простой способ – затратный , это просто определение себестоимости участка.

Второй метод – сравнительный – проводится на основе имеющейся информации о стоимости участков того же типа.

Доходный метод заключается в изучении информации об уже полученных доходах с этого участка, кроме этого, принимается во внимание прогноз о доходах, которые могут быть получены в дальнейшем.

На величину стоимости оказывают влияние и такие показатели как наличие коммуникаций, степень развития инфраструктуры, степень плодородности почвы и т.д.

На основе всех имеющихся факторов, а также принадлежности земельного участка к одной (или нескольким) категориям земель, разрешенных к использованию, выводится удельный показатель кадастровой стоимости земли на 1м3. Если участок принадлежит к нескольким категориям, то при расчете цены выбирается та категория, при которой стоимость будет максимальной.

При оценке обычных частных участков используется в основном сравнительный метод, иногда в сочетании с остальными двумя.

Если определена рыночная стоимость земли, то кадастровая не будет выше нее, согласно законодательству.

Порядок проведения оценки, расчет стоимости

Кадастровая оценка проводится только для зарегистрированных объектов, более того, любая сделка с недвижимостью, не прошедшей процедуру постановки на кадастровый учет и не получившей кадастровой оценки стоимости, будет признана недействительной.

Участок, прошедший учетную процедуру, имеет не только номер и оценку, но и привязку к карте района с указанием координат, у него измерена площадь (округляется до метра), ему присвоена категория. В описание участка внесены не только находящиеся на нем другие объекты недвижимости, но и находящиеся в его пределах лесные массивы и водные объекты.
Территориальный отдел Росреестра составляет списки участков, подлежащих оценке (по номерам, с указанием дополнительных характеристик).

Для каждого проводится отдельная оценка с соответствующим удельным показателем, при этом учитывается средняя на текущий момент.

Полученные результаты после утверждения фиксируются официальным актом и вносятся в учетную систему.

Надо заметить, что после каждой переоценки кадастровая стоимость все более приближается к рыночной, и на сегодняшний день владельцам приходится платить в несколько раз больше, чем раньше. Это существенно замедляет темпы постановки на учет земельных участков, находящихся во владении частных лиц.

Определение кадастровой стоимости земли профессиональным оценщиком

К услугам профессионального (независимого) оценщика земельных участков прибегают обычно в случае, когда правильность и корректность установленной при государственной оценке стоимости земли вызывает сомнения. Не только налоговая ставка зависит от этого, но и аренда, и стоимость земли при выкупе ее в личную собственность, и планировании использования ее в бизнесе.

Обычно предметом обсуждения является неправомерно завышенная стоимость земельного участка .

Сначала оценщик (имеющий соответствующие полномочия от своей компании) тщательно изучает документы, после чего делает вывод о целесообразности выставления иска о пересмотре стоимости. При этом учитываются и такие факторы, как затраты на сопутствующие мероприятия, и сколько это может занять времени. Только после этого, на основе анализа имеющейся информации, проводится прогноз возможного исхода планируемых действий.

Затем проводится сама независимая оценка, в соответствии с законом и стандартами. Составленный отчет анализируется сообществом независимых оценщиков, после чего составляется прошение в суд, в течение которого заказчику оказывается всесторонняя юридическая поддержка.

Изменение стоимости, заявление о пересмотре

Сама процедура обращения в соответствующие органы сводится к нескольким важным моментам.

1. Получение официального, в письменном виде, ответа на запрос об объекте кадастрового учета (подается в учреждение кадастрового учета, в течение нескольких дней ответ будет получен)
2. В зависимости от того, по какой причине подается прошение о пересмотре стоимости объекта, нужны следующие документы:
   • если причиной несогласия является неточность сведений об участке, то подаются документы, подтверждающие эту неточность (недостоверность)
   • если владелец не согласен именно с ценой, то подается отчет об установлении рыночной стоимости объекта
   • кроме этого (независимо от причины подачи прошения), необходим кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также копия правоустанавливающего документа (нотариально заверенная).
   • грамотно написанное заявление о пересмотре установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов – 30 дней . Заявление без вышеперечисленных документов не принимается.

По рассмотрении комиссией представленных документов, заявление или отклоняется или принимается решение о пересмотре цены. О решении комиссии заявитель уведомляется в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения.

Где узнать кадастровую стоимость, все способы

Кадастровая стоимость относится к публичной информации, поэтому выяснить ее не составит труда, однако только при условии, что интересующие объекты прошли процедуру госрегистрации. Однако и о незарегистрированных объектах можно навести справки, но только при личном посещении офиса Росреестра.

При посещении офиса сведения предоставляются или бесплатно, или за очень скромную плату. Бесплатно предоставляется такой документ, как кадастровая справка, заказ на ее изготовление составляет пять дней

Если имеется , получить сведения намного легче, номер имеется на правоустанавливающих документах на объект.

Если документов нет (они могут быть утеряны, украдены), то по точному адресу объекта. Поскольку речь идет об участке, то должны быть известны: округ, название района, населенного пункта, номер дома, строения, дополнительные опознавательные знаки (номер может быть с дробью, с литерами и т.д.) . Если нет уверенности в точности адреса или он неполный, то найти через сайт может оказаться затруднительным, так как автоматический поиск требует абсолютной точности и приблизительных ответов не дает. В этом случае лучше обратиться ближайший офис Росреестра и оформить запрос. По истечении нескольких дней будет получен исчерпывающий ответ.

Можно также воспользоваться (в открытом доступе в сети), но и здесь необходим номер участка. Если он есть, то можно увидеть , но и размер и некоторые иные сведения.

Теоретически можно попробовать определить по местонахождению, но вряд ли это будет успешным, так как на этой карте адреса не отображаются, а идентификация участков проводится по буквенно-цифровым индексам.

Подробнее о том, как легко и быстро узнать кадастровую стоимость участка — на видео

Кадастровую стоимость можно узнать он-лайн. Если знать, как это делается, можно быстро получить сведения о фиксированной цене любого участка, что будет не лишним при его покупке или продаже.